如果到苏州新城区走走，常会“撞”上一处处新出现的城市综合体，里面超市、餐饮、电影、娱乐、美容、住宿、书店等服务项目齐全，环境也很好。据统计，目前苏州城区已建各类城市综合体(购物中心)超过40家，在建城市综合体(购物中心)超过30家，总量在全省各市城区中名列第一。
苏州市区的城市综合体快速发展，引起人们广泛关注。去年底，苏州市一商业协会的一份调查报告称，部分区域商业项目过度发展，中心城区有的区域推出的商务楼宇项目总建筑面积超过了200万平方米，其中商业项目就将近100万平方米，而这一区域的常住人口仅为12万人，预计未来三年也只能达到15万人左右，这些人口显然难以支撑100万平方米的商业项目。
也有人认为，苏州的现代化商业地产开发不应该满足于简单的兴建与扩建，而应该纵深挖掘，与城市价值、历史文化相衔接，提升商业地产未来综合创新价值，才是更具有挑战性的发展途径。
记者发现，苏州过去的商业主要局限在老城区，空间狭小，服务方式传统为主。近年来苏州城区快速发展，特别是两条城市地铁的运行拉大了城市框架空间，同时也缩小了市民心里的城市空间。现在许多新的综合商业体，其实是跟着新城区发展而建起来的，满足了周边市民的需求，因其功能丰富，引进的商业品牌是原先苏州所没有的，吸引了市民去休闲消费。这些城市综合体多为外地资本雄厚的商家所投资，而这些城市综合体无疑引领工业区向城区演进。
“苏州市区商业的发展格局，早已跳出古城的概念。”苏州资深网络人士“觅渡桥畔”说：“一些外来商业大鳄，在苏州外围区域的商业不断取得突破。如果本地商家是想通过‘政策控制’来限制竞争，这种想法是错误的，也是不可能成功的。苏州商业发展过不过剩，应该由市场来决定，由商业资本来判断。必须看到，与苏州工业的发展相比，苏州商业仍处于不充分发展的状态，这也是导致苏州GDP构成中三产偏低的原因。”
目前苏州市区的商业综合体正在向新型卫星城区推开。这些新城区不仅有农转非的老苏州，还有大量初次购房的新苏州人，在实现住房稳定、获得基本保障的条件下，他们对商业服务非常饥渴。商业综合体一开始，经营档次不一定高，但业态较全。新城区商业设施拥有交通便利的优势，特别符合汽车购物休闲模式，苏州私家车比例高，综合体越来越被年轻人所接受喜欢。在苏州外事部门工作的程先生认为，从星巴克指数、电商指数、电影院指数、快时尚品牌指数、汽车销量指数、大型商业综合体(涵盖大卖场、影院、单体店、餐饮的购物中心)指数等来看城市商业区域活力，苏州大体上排列在二线中上游，市区在二线城市中下游，表明市区商业还有发展空间。
据了解，苏州的商业规划已确定是多商圈发展。园区环金鸡湖商圈发展得比较好，高新区、吴中区、相城区也有商圈发展趋势，目前是在动态进展中，总的说来，新城区商业是越发展越好。目前需要考虑的是交通堵塞、建筑高度受限的老城区的商业如何来提升其活力？总的考虑是，工业园区发展CBD，古城区发展IRBD (指具有浓郁文化氛围和较高服务标准的国际性游憩商业区)。现在古城区有观前、石路、南门三个商圈，今后通过整合、提升这三个商圈的资源，使整个古城区都成为IRBD，大卖场、销品茂就不适合老城区了，让新城区服务功能和老城区服务功能有所错位。
事实上，苏州市政府对市区的商业发展其实有着更宏远的考量。市政府一位政策研究人士告诉记者，苏州市区的规划是发展“一核四城”(古城区为核心，园区、高新区、吴中区、相城区为四城)的商业格局，其思路是让古城商业和新城区商业错位发展，形成各自的发展特色，从而增强苏州中心城区新的竞争力。苏州市政府关注的是，通过创新思维，更好地破解新老城区商业错位发展这个问题，弘扬苏州文化，增强古城核心作用和四个新城区的发展活力。目前苏州IRBD设想已经提出，而且在全国是最有条件全面实施的。而政府方面有关人士谈到的参照城市，无一不是世界上著名的国际大都市，这让人产生遐想。
