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东莞商业综合体暴增 四大商圈崛起 商业地产进入开发高潮

发布时间:2014-09-09 来源: 12637

 

  曾几何时,莞城的运河商圈和西城楼商圈盛极一时,是东莞商贸繁荣的代表。随着城市化进程的加快,社会结构的变迁,市民消费观念的转变,特别是大型商业地产的开发,东城商圈、莞城的城楼商圈、南城的鸿福商圈和万江的华南摩尔商圈开始逐渐崛起,《东莞市2005-2015年城市商业网点规划》的出台,又加速商圈的发展成熟。近年来,随着万达等大鳄的入莞,再掀商业地产开发高潮,东莞的商业版图也再一天天地改写,如今,以东莞大道和鸿福路为横竖轴线,由轻轨串联的大十字商业带正逐渐成型。

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  1.老莞城商贸繁荣盛极一时

  莞城自古就是商贾云集、物流繁盛之地,尚存的建于明朝的却金碑及迎恩门(亦称为“西城楼”)等见证了莞城繁荣的商贸历史。据了解,在2003年之前,莞城的零售业一直都是东莞最旺的,业态以街铺为主。

  30余年前,诞生于振华路、运河一带的运河商圈,曾是莞城乃至东莞商贸最繁华的地方。在近20年间,这个弹丸之地的商业氛围盛极一时。作为该商圈核心之一的运河商场,是现代东莞商业文明的起点。据悉,运河商场1981年开业,上世纪90年代初曾被评为广东省十大商场,1992年商场销售总额达1.3亿多元,当时流传这样一句话:“城内购物去朝阳(商场),城外购物去运河(商场)”。该商圈的另外一个核心华侨大酒店,当年也曾红极一时,烙上了昔日东莞酒店业楼层最高、星级最高的历史印记。

  上世纪80年代初,政府对西正路、市桥路进行重新整治,从此这一带的商贸日趋繁荣兴旺,多年的历史文化沉淀使这里一度成为东莞人气最旺的商业街。该商圈范围为西正路、市桥路、新芬路、向阳路所围合的区域,这个小小的区域聚集了当时东莞密集最高的品牌。记者了解到,2003年,在长675米的西正路-市桥路商业街上,曾聚集了班尼路、佐丹奴、圣保罗、金利来、华伦天奴等50多家知名品牌服饰店、皮鞋专卖店,近十家金银玉器店,以及多家眼镜店、电脑店、通讯零售店等,而文化广场也集中了百佳、天和百货、屈臣氏以及麦当劳等多个知名品牌商家。

  时间进入上世纪90年代初,商品房在东莞兴起,花园新村小区随之出现,花园新村商圈的格局也随之形成,即为由花园路、红荔路、育兴路等主要街区组成的商业片区,其中花园路、堑头商业街的商家最为密集,形成以花园商贸广场、吉之岛超市为核心的商业中心。

  与此同时,随着道路的贯通和时间的流逝,位于莞城东部的东纵大道也开始显示出新商圈的趋势。1997年,全球最大的连锁零售商沃尔玛入驻东纵大道东湖花园裙楼一层,东湖花园店成为东莞首家、深圳之后国内第二家沃尔玛购物广场,揭开了东纵商圈发展的序幕。2000年,城区最大的家居超市光辉家居中心落户东纵大道。2001年年底,东莞家电销售巨子时尚电器进驻东纵大道罗沙大厦。从2002年开始,东纵大道上开始陆续有大型商业项目扎堆进入,2002年12月,本土最大的百货商场天和百货在距离沃尔玛800米的盈锋广场开业,营业面积达3万多平方米。

  记者发现,运河商圈起步于振华路、运河一带,西城楼商圈繁荣在西正路-市桥路,东纵商圈崛起在东纵大道,恰好连成一个贯通的路线图。瑞丰置业市场研究部总监李毅表示,东纵大道商圈的形成是西正路-市桥路商业街发展的延伸,随着城市的发展,人们生活水平的提高,对于购物环境的要求也必然会有所提高,作为老城区,西正路-市桥交通拥挤,发展空间有限,且不能满足人们对购物环境的要求,因此,城区核心商圈开始向东纵大道扩张。

  尽管城区核心商圈有向东转移的趋势,但在2003年之前城区最旺的商业一直都在莞城。

  2.商业地产开发带动城区四大商圈崛起

  2003年,是东莞商业地产发展的关键一年。

  2003年,东莞掀起第一波声势浩大的商业地产开发浪潮,彻底打破了以往的商业格局。随着大型商业地产的开发,莞城、东城、南城、万江四大商圈基本成型。

  这一年,城区商圈开始发生变化。曾经如日中天的莞城商业,受到了其他商圈的极大挑战。2002年东莞最大的知名连锁书店永正图书1万多平方米的巨型书店,在运河旁的经贸中心商厦开业。关于选址运河商圈的原由,书店负责人表示看中运河商圈消费人群固定,且有良好的文化底蕴。不过7年后的2009年,永正最终离运河而去,搬到东城商圈的世博广场。2003年,本土电器商飞跃电业与运河商场签订合同,由飞跃将其改造成数码卖场,可惜,投入大量资金的飞跃未能获得良好回报,两年后黯然关门。不过,也是从这一年开始,莞城的东纵商圈开发形成“商业地产热”,地王广场、威尼斯广场先后动工,国美、天虹等品牌商家陆续进驻。

  在2003年以后,东城的世博广场、星河传说、世纪广场等大型商业项目相继被开发,此后,金月湾广场、一里洋场、君豪商业中心等几个商业项目也陆续亮相,几年时间内,吸引了包括家乐福、华润万家、海雅百货、上海永乐、好又多等一大批国内外知名品牌项目落户,同时还拥有一批餐饮、娱乐等企业,东城商圈初步成型。

  这一年,南城的第一国际也开始动工建设,南城商业地产开发拉开序幕,此后数年中环财富广场、时尚岛、腾龙大厦、曼哈顿广场、希尔顿广场、华凯广场等数十栋商业建筑物相继拔地而起,吸引了沃尔玛、海雅百货、时尚岛、百安居、苏宁电器、时尚电器、国美电器、家乐福、吉之岛等国内外著名大型零售商进驻。

  在万江,商业巨无霸华南Mall在2003年开盘,华南Mall占地面积43万平方米,建筑面积89万平方米,其中商业面积40万平方米,成为万江商圈的领头羊。业内人士表示,在2003年以后,城区四个街道慢慢分别形成了四个商圈,并各有特色。

  3.城市商业网点规划出台,商圈建设加速

  第一波商业地产开发浪潮,使得东莞城区商业地产出现井喷式爆发,令市场一时难以消化,部分大型商业项目销售后陷入招商、经营的困境。

  在此背景下,2005年底,东莞出台了《东莞市2005-2015年城市商业网点规划》,正式提出建设一个以莞城、东城、南城、万江四个主要商圈为核心的东莞市商业主中心。自此,政府开始有意识地推动城区四大商圈的形成。

  其中,莞城商圈的商业网点主要集中分布在西正路、金牛路、北正路、向阳路、振华路等传统商业街区和东纵大道两旁。其中,东纵大道商业网点与东城商圈东城大道的商业网点相连接,逐步形成以新型中高档业态为主的现代商业区。

  东城商圈主要由东城大道和东城中路十字交叉的临近地带以及花园路、红荔路、育兴路等主要街区组成南北两个商业集聚地。当年沿东城大道已经有世纪广场、世博广场、星河传说、新世纪酒吧街、一里洋场等众多大型商业,根据网点规划,东城的商业将以时尚、个性化、娱乐、餐饮消费等新型业态为特色,带动旧城商业街区经营模式更新,创新消费热点。

  南城商圈虽然起步较莞城和东城商圈要晚,但发展迅速。当时南城商业主要集中在鸿福路、莞太大道两侧以及银丰路、宏远路、元美路、富民商业街等地。根据商业网点的规划,南城中心区商业将以新型业态为主,以大型综合百货和大型综合超市为主力店,构建一个大型购物中心以及配套品牌专卖店、专业店、便利店、各类品牌连锁餐饮网点等;购物中心及其配套网点设施将与行政、商务的整体规划和发展环境协调一致,辐射全市乃至珠三角地区,同时商圈还将引进星级品牌商务酒店。

  万江商圈主要由华南Mall、麦德龙商业区以及都会广场商业区构成,商业主要集中分布在万福路、教育路和万江汽车总站、华南MALL等地附近。根据商业网点的规划,万江商圈将重点以华南MALL和麦德龙等大型商业项目为主形成购物中心,与旅游、休闲、娱乐等相结合,体现多元化服务特色。

  随着时代的变化,2012年6月中旬又出台《东莞市城市商业网点规划修编(2011-2015年)》,将莞城、东城、南城、万江“四大商圈”分别命名为城楼商圈、东纵商圈、鸿福商圈和华南摩尔商圈,并对“四大商圈”进行了功能分工定位,错位发展。城楼商圈结合历史文化,侧重传统商业;东纵商圈引进品牌旗舰项目,侧重现代商业;鸿福商圈结合中央商务区建设,侧重精品商业;华南摩尔商圈结合滨水空间,侧重体验商业。

  4.东城商圈脱颖而出

  商业体量不断膨胀

  四大商圈各有特色各自发展,但经过一定时间的沉淀后,东城商圈逐渐脱颖而出。

  从2003年开始到2010年,东城商圈不断吸引发展商进入,开发商业地产,包括世博广场、世纪广场、金月湾广场、一里洋场、君豪商业中心、东方威尼斯广场、盈锋广场、东城风情步行街、愉景新时代步行街、美新家居广场等。这些商业项目的扎堆,客观上使得东城商圈成为东莞商业体量最大、业态最齐全、品牌最丰富的商圈。

  2010年年初,时任东莞市委书记、市人大常委会主任刘志庚在全市城建亮点工程视察活动总结会议上,提出将东城打造成为东莞中央商贸区,打造属于东莞自己的天河商圈,彻底解决东莞高端购物消费严重外流的问题。东莞将相继投入80亿元对东城进行三旧改造,对东城进行全面的城市升级,整合东城大道及东纵大道周边现有商业资源,打造国际级商贸中心区。

  东城万达广场相关人士表示,东城商圈率先做旺,是理所当然的一件事。东城万达广场调研数据显示,东城总人口近60万,其中常住人口约20万,周边3公里内高端消费人群约7万人,东城区内,公司白领与公务员占50%,私营业主占近20%。区内高尚社区林立,70%的东莞高端消费人群居住于此,高端消费人群比例为东莞四区之首,消费能力领先全城。

  东城万达广场调研数据还显示,东城以三人以上家庭成员的稳定家庭结构为主,同时消费者呈现年轻化的特征,以22-35岁的消费者为主流客群。此外,东城汽车保有量较高,自驾车出行或者乘坐出租车购物的消费者高达61%。与此同时,拥有高学历的消费者更是高达50%以上,这也就意味着知识程度高,工资水平相对较高,消费水平也随之而高。

  到现在,东城商圈还在不断膨胀发展,东城万达广场、金泽又一城、亿华·世纪中心、卓越时代广场、马会家居、潮汇星城等一系列商业项目又陆续进驻。值得注意的是,通过“彩贝连廊”,卓越时代广场、万达广场、世博广场将连接在一起,届时这三个商业体将融合成为一个大体量、多业态的综合型商贸区,成为东城商圈乃至东莞中央商贸区的主力商业体。

  5.轻轨建设城市升级

  十字形大商贸带逐步显现

  近两年来,随着东莞城市转型升级,城区四大商圈也在升级。莞城,地王广场裙楼打造婚庆城,东方威尼斯广场原电器卖场转型装饰材料城,君尚百货、盈锋广场等升级改造。东城,东城万达广场即将开业,卓越时代广场即将开盘,亿华·世纪中心已经面市,金泽又一城已在筹建,星玺广场改为马会家居,青龙城变身潮汇星城,都在招商中。南城,环球经贸中心(台商大厦)已建成入市,环球金融中心(民营大厦)也在蠢蠢欲动,寰宇汇金中心或将于今年12月集中入市,王府井百货入驻东莞的协议已签。万江,新华南MALL正在复苏,二期全面招商,与它一桥之隔的金誉家汇生活广场正在紧锣密鼓地施工中,鸿福桥边的高层商业地块已被新加坡丰隆集团拍下欲打造成首铸商业中心。

  东莞商业正在经历一轮新的建设高峰,仅四大商圈之中,一两年内即将面市的大型商业项目就有近10个之多,一股喷薄欲出的商业活力正迎面扑来。

  记者观察近期城区大型商业项目的地理位置发现,城区的商业基本呈纵横两条轴线十字形分布。纵轴线为东城中路——东莞大道,这条线以东城商圈的东城万达广场、世博广场、卓越时代广场等为端头,第一国际、南城总部经济基地为尾端,另外,这条线与R2线轻轨有些重合,R2线明年10月前开通后,还可以向南连接厚街万达广场、虎门万达广场。横轴线为万江路——鸿福路过江隧道——鸿福路,万江路两边的新华南MALL、麦德龙、首铸商业中心为端头,鸿福路上的环球经贸中心、环球金融中心、第一国际、王府井百货为尾端,这条线基本也是R1线轻轨的走势。

  纵横两条轴线,将原本各自为政、独自发展的东城商圈、鸿福商圈和华南MALL商圈串联起来,众多大型商业项目组合成了一个大十字架构,一个大的东莞商业中心正初步成型。

  “目前东莞城区商业在地理位置分布上的十字形架构已经十分明显,未来R2线、R1线轻轨通车,这个十字形架构的格局将会更为明显。”有分析人士指出,一直以来,东莞城区商业项目虽然不少,但在大多数东莞市民的概念里,东莞城区商圈被划分为东城商圈、城楼商圈、鸿福商圈、华南MALL商圈等多个独立的商圈,比较分散。而目前初步显现的城区商业十字架构,可以形成比较连贯的商业动线,将原本分散的这些商圈串联起来,组成一个大商贸带,共同支撑东莞城区的商业升级和城市升级。

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