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共享办公3年,是时候谈谈钱和未来了

发布时间:2017-12-26 来源:36氪 411

 

如果2015年被称为共享办公的元年,那2016年可以算爆发之年,2017年就要叫裂变之年。在共享经济的大潮下,共享办公行业发展迅速。在一级市场金融数据服务平台“鲸准”上仅搜索共享办公,就能显示出166个项目,而高力国际则称,目前仅北京就有超过860家共享办公中心。

“现在80后、90后、00后的话语权越来越大,他们比较喜欢这样的工作环境,在这一代人里面,对互联网精神是平等、协作的认知非常深刻。”业内人士表示,从发展来讲,共享办公肯定还有很大的空间,起码在今后几年是这样。

易观国际分析研究总监朱大林根据其研究预计,到2019年,国内共享办公管理面积将会从今年的700万平方米增长至5100万平方米。而优客工场创始人毛大庆也曾表示,到2020年,共享办公将会是一个达两千亿规模的生意。

顶着“共享经济”光环的共享办公不仅吸引了众多创业者、汹涌的资本关注,也吸引了诸如万科、龙湖、远洋、当代置业等国内知名开发商纷纷布局。几天前,华润置地推出“CR Union”产品线,提出共享办公新理念,“国家队”的入场必然又将加速行业质变。

市场涌动、资本狂热,但唯有赚钱的生意才是好生意。

3年了,是时候谈谈共享办公如何赚钱的问题了。

赚差价的生意

共享办公最基本的挣钱逻辑就是通过服务、创意、运营、差异化等创造出空间的增值,赚取租金的差价。有业内人士便表示,如果将一个租金在5元/平方米/天的乙级写字楼改造成共享办公,其租金可以达到7-12元/平方米/天,甚至是更高的水平。

位于成都的Walnut就是一个比较纯粹的例子。自我定位为酷、有趣,会通过自身渠道,满足办公人群吃喝玩乐购的需求。比如,上班的同时可以完成其在线商城菜品选购,下班直接带回家。虽然其创始人张艺达曾在公开场合表示共享办公的桌子是一个入口,要满足办公群里生活中方方面面的需求。但据内部人士透露,目前,walnut的全部收入都来自于租金,无论是在线商城、互动健身、资源共享等,都只是租工位所带来的增值服务,而这也为他们带来了超80%的高水平单店入驻率。

氪空间CEO钟澍也表达了自己对于租金的绝对重视,虽然目前定位于办公空间运营商的氪空间,非工位收入已经达到了20%。钟澍认为,工位收入是基础,决定了企业的生死,而非工位收入只是锦上添花。他们的做法是圈地、拓客、提租。具体来说就是选取一线、准一线城市的优质地段;使用自有渠道,线上线下积极拓客;通过室内装修规划、孵化、会员体系等服务提升租金,并带来额外收益。据了解,今年9月重新招租开业的北京中关村创业大街店,已经实现了95%的入驻率,而其2800元/工位起的定价,也已经大大超过了该区域的平均租金水平。

不久前刚完成B轮融资,主打科技办公的“梦想加”也是差异化突围的样本之一,不只提供用户办公场所,还有一体化智能商业办公服务解决方案。据了解,其在北京的共享办公空间工位月租为1800-2200元。据其创始人王晓鲁透露,目前梦想加的每一个空间基本都能达到90%以上的入驻率。

有业内人士对36氪表示,一个共享办公企业比较好的状态是:每投入2000万,就能为企业带来400万/年的税后利润。

为了保证盈利,一些企业选择了用低价房源博利润空间的办法,比如优客工场。据了解,因其创始人毛大庆优质的地产资源,他们可以通过资源置换等方式拿到远低于市场价格的标的,虽然一些办公地点不在核心区,但他们可以通过低廉的价格吸引创业者入驻。

另一有些机构,把目光瞄准到老楼改造。比如inncube众舍空间,其位于北京的京朝项目与位于深圳的蛇口项目都属于老房改造的范畴,据创始人夏俊彦透露,目前还在谈华侨城北一个近6000平米的项目,依旧是老房。据了解,众创空间的主要竞争力在于设计、装修、施工的统筹能力,他们有能力去租赁老旧楼,以营造出比较好的利润差。

不仅仅是一线及经济较为发达的城市布局,二三线城市也正在成为众厂商未来追逐的重点。

SOHO中国董事长潘石屹就在今年7月表示,其SOHO3Q将从现有布局的一线城市19个社区拓展至二线城市和部分三线城市,并先后去杭州、南京、长沙、武汉、成都、重庆等多个二线城市推介SOHO3Q项目,且最快的杭州SOHO3Q项目将在明年一季度亮相。潘石屹表示,在考察中发现,有些共享办公企业在二三线城市的出租状况竟然比北上广还要好。

流量带来的一切

在全联房地产商会2017年会的平行论坛“自持时代创新空间运营专题思想会”上,“租金+”成为了很多共享办公企业关注的焦点,他们认为,围绕空间入口能够不断附加新的收入。

侠客岛里创始人兼CEO王宏波就认为,未来,空间从资产属性变成服务属性,商业模式从租金导向变成流量导向,属性从地产属性变成平台属性。特别是做平台,需要为这一类客户提供综合性服务,然后有多次服务,并把它变成一种可以输出的服务模式。

克而瑞的相关负责人也对36氪表示,在空间的运营中,用户对物理空间的需求通常隐含了对区位、装修等因素的考量,但单纯从物理空间上追求增值,以期通过租金上涨赚取收益的实际空间非常有限。但由于地缘关系,空间运营者和租户的关系更加密切,在时间成本越来越被重视的当下,当空间运营者直接能解决他们对于服务的需求,社交的需求等,这是他们增加盈利点与提高品牌溢价的绝佳途径。

比如上文提到过的inncube众舍空间,就通过会员服务体系拿到了超5%占比的收入;氪空间就通过孵化服务、广告售卖、会员体系等拿到了超20%占比的收益;优客工场通过贩卖包含会议室使用时间等会员包的服务,拿到了近8%的非桌子收入,并希望在明年上半年尽快超过10%;DayDayUp则利用国际化租户群体的优势,通过对外活动场地租赁,吸引了法国大使馆、宝马等外部公司源源不断地在其办公空间举办主题社交聚会和产品推介活动。

投融资服务也是由入驻企业本身产生的利润。包括WeDo、岛里、优客工场在内的多家共享办公企业都有类似服务。业内人士表示,这个业务的逻辑是筑巢引凤、温室孵化,通过提供空间,将优秀的创业团队吸引进入,近距离观察这些团队的行为方式,集中提供辅导服务、集中组织创投对接。“一个成功项目的投资回报要远大于提供空间而来的租金收入。”该人士表示。

对于传统地产企业来说,共享办公就意味着人流,意味着项目业态的丰富与升级。

以龙湖一展空间上海虹桥天街店为例,项目位于龙湖天街Shopping Mall的四、五、六楼。龙湖集团一展空间业务发展总监贾丹认为,商业综合体中做共享办公对双方都有裨益。首先,商业是一个服务供应商,给租户提供好的服务,甚至给予相应的折扣。而对于商业,租户也形成了一个稳定的消费需求,给商场带来消费。“对于龙湖,这还可以通过不同的业态对产业进行升级,对空间的平向进行提升。” 贾丹表示。

共享办公也会衍生出新的商业模式与新的连接。

比如,WeWork 2017年8月的新一轮融资额就达到44亿美元,虽然估值未披露,但业内预计将超300亿美元。

“以它的估值来讲,如果只是算工位,没有办法算出一个工位可以这么多钱。”上述人士表示,肯定不是因为它的租金,而是这个平台做大有成千上万个中小企业或者是大型企业,这个连接的平台可以产生新的商业模式。

毛大庆就表示,共享办公这件事最不同于原来的酒店、服务式公寓或其他商业地产的是。它是一个带有强烈互联网基因的业务,这个互联网基因的原因是来自于远远不止做租金业务,应该做大量企业间的2B交易业务。据他透露,优客工场有一只45人的互联网应用团队,目前其APP多了一个产品叫优先级,上线不到10天时间,就向线下聚集了2900家公司,包括德勤、安永都在申请加入这个平台。“现在是免费状态,我希望过三个月以后,或者半年之内再开始收费。这里面的交易量特别大,我们想要让这些交易通过优客工厂平台来完成。”毛大庆说。

当然,通过共享办公引申出来的公司也很多,比如好租就通过中介服务佣金以及主打企业租后服务的好租商城获得盈利。“企业入驻新的办公空间后有天然的各种需求,而我们能够提供从装修搬家到财税、工商注册等全方位的企业服务。” 好租创始人兼CEO曲先洋透露,好租在近期推出了智能空间云管家SpaceOne,就能够帮助资产管理者实现“资产管理智能化、数据运营可视化”的高效协同管理服务。这连同楼点通等新产品被他看做好租未来的重要赢利点。

此外,由于运营商的空间信息化需求,智能开锁、无感应打卡、智能会员系统也层出不穷,这为相关行业的未来发展提供了非常大的想象空间。

规模依然为王?

不同于很多共享办公品牌为追求单店盈利和整体盈利、谨慎开店,另有一些企业看中的是连锁效应,不惜花大价钱拓展。

比如全球知名的共享办公空间运营商WeWork近期就在一线城市,尤其是在上海,积极寻找核心区域甲级办公物业。

便利、即达也是WeWork的特点。据了解,目前WeWork在全球共有将近200个办公空间,分布在19个国家的59个城市里,共有会员大约16万人。单在纽约曼哈顿,它就拥有超过40个办公地点,几乎是每走几个街区,就能看到WeWork的标志。根据公开报道,在过去的六个月,雇员规模在1000个人以上的大企业会员,已经占据了WeWork在华所有新增会员数的四分之一。据悉,微软在纽约的全部销售团队,都在WeWork办公,可以任意选择一个离自己最近的办公地点办公。

而P2作为Google在中国唯一的空间合作伙伴,多地段空间共享也成了它的竞争力之一。据了解,如果有在P2办公的创始人需要和全球海外社区做对接,他们可以使用全球Google的空间。

更多企业大力拓展的原因则是对共享办公市场未来的看好。“共享办公不盈利是错误的观点,即使现在不盈利,未来也必须要盈利。”某共享办公品牌CEO对36氪表达了上述观点,这也恰恰代表了很多人。

目前,成立于2016年的Distrii办伴已在两个国家、4个城市、30个热门商圈布局,其创始人,也是绿地前执行副总裁胡京就认为,未来的办公市场将像今天的酒店行业一样出现办公运营商——一个专门运营办公空间的机构。“办公行业将从业主自持办公物业自行招租的方式,逐步转变成业主持有物业,办公运营商招租运营的模式。”他说,从这个角度看,这种办公不是共享办公而是连锁办公。胡京认为,连锁办公行业的市场规模更大。“从市场来看旅客人数可能只有办公人数的十分之一,以首旅如家3000家酒店计算,未来连锁办公行业巨头的门店数量将有数万家。”

有意思的是,具有天然物业优势的开发商并不在规模为王的列表里,尽管开发商要做共享空间的逻辑就是商业地产价值升级。

与大举进入、疯狂布局长租公寓不同,对于共享办公,开发商都表现的较为谨慎。据了解,万科、金地、远洋、新城、龙湖等企业都推出了自己的共享办公品牌,但多处在与第三方合作和试水阶段。比如声响比较大的金地IBASE原点只运营了4个项目,而龙湖的一展空间甚至未被列入其官网的产品服务体系。

不可否认,得益于需求的持续增长,共享空间的市场非常大,无论是国家队、开发商、投资机构,还是那些主打差异化、小而美的公司都有足量的发展空间。但如何管理和运营好自持项目,更加高效、更加智能地运营空间,将人与空间构成一个和谐的生态系统,或将成为未来空间运营的进化方向。

而在这之中,能否在保持盈利的基础上,专注、稳健、持续的坚持下去,才是能分食后共享空间时代蛋糕的关键。

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