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琶洲:广州写字楼市场新兴热点

2019-09-03 来源:凤凰网地产 579

PART 01 琶洲成新互联网创新集聚区

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日前,广州市政府发布了《广州市琶洲西区城市设计及控规优化》,将琶洲西区从低密度会展用地规划为高密度互联网创新集聚区,成功吸引了众多顶尖互联网公司入驻。

最新出台的高力国际快报指出,琶洲将发展成为广州写字楼市场的新兴热点区域:一、众多国内互联网巨头于此设立区域性总部;二、写字楼可租赁面积将于2023年底前翻倍;三、截至2019年第二季度,琶洲甲级写字楼平均租金仅为全市平均租金的81%。展望未来五年,我们建议有办公需求的电商、科技及相关专业服务企业更多地关注琶洲写字楼市场。

琶洲北邻珠江,与珠江新城和国际金融城隔江相望,优越的地理位置和政府的利好政策吸引了越来越多TMT(科技、媒体和通信产业)租户。在互联网创新集聚区的带动下,2014年到2018年在海珠区落户的高新技术企业数量增长了9倍。目前区域内已有两条投入运营的地铁线路,加上在建的两条地铁线路,将进一步提升琶洲与广州其他片区的连通性。此外,两条分别将于2020年和2024年建成的城际铁路,未来将进一步提高琶洲往来佛山、深圳等地的便利性。

除了蓬勃的贸易产业,广州还拥有丰富的人才资源以助推琶洲的发展。广州于国家教育部早先宣布的36所A类“双一流”建设高校中占据两席。截至2018年,广州近40%的劳动人口均接受过高等教育。持续改善的基础设施,完善有效的政府奖励和技能丰富的人才资源将是琶洲未来发展的基石。

PART 02 广州的雄心—国际商贸和科技中心

自1957年创办以来,广交会一直是中国规模最大的交易会,它进一步巩固了广州作为重要贸易枢纽的地位。该项展会每年举办两次,2018年成交合同额达3,960亿人民币(599亿美元)。广州作为国际商贸之都,批发和零售业是其第二大的产业,产业增加值占整体GDP比重达14.7%。

与此同时,政府实施创新驱动的发展战略,广州的信息传输、软件和信息技术产业呈现出快速成长势头,其产业增加值在2014到2017年间已经翻了一番。2017年,广州信息科技产业增加值约占全市GDP的5.2%,超过1,110亿人民币(157亿美元)。而深圳同期信息科技产业增加值高达1,760亿人民币(250亿美元),约占全市GDP的7.9%。因此我们认为,与深圳相比,广州在信息科技产业仍有进一步的发展潜力。

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PART 03 未来科技创新的热点区域

自2008年成为广交会举办地以来,琶洲经济迅速发展,持续吸引电子商务企业和相关企业入驻,如完美日记和亿邦动力。凭借琶洲在展会、贸易和电商产业中的优势,琶洲西区被定位为互联网创新集聚区,成为广州的互联网和创新枢纽。 在琶洲西区被定位为互联网创新集聚区的两年内,政府已将19宗地块定向出让予电商巨头如阿里巴巴、唯品会和小米,彰显了政府决策的高效执行力。在2014到2016年间,海珠区的高科技企业数量年复合增速为59%。

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在琶洲西区被定位为互联网创新集聚区后,这一数据在2016到2018年间迅速跃升至99%。随着琶洲写字楼市场需求的持续增长,平均租金也在同期录得23%的增长。除此以外,琶洲互联网创新集聚区的营收也录得急速增长,自2016年的33亿人民币(4.7亿美元)增长到2018年的184亿人民币(26亿美元),录得令人瞩目的136%年复合增长率。

PART 04 琶洲将涌现更多新的需求

2014至2018年,琶洲甲级写字楼租金年均复合增长率达9.4%,比全市水平(4.2%)高出5.2个百分点。截至2019年第二季度,琶洲甲级写字楼平均租金环比增长0.9个百分点,达每平米每月145元人民币(20.6美元)。

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与此同时,由于2019上半年广州大部分新增可租赁写字楼集中于琶洲,该区的新增租赁交易面积约占全市62%。高力国际华南区董事总经理冯文光表示,预计未来五年内有超过100万平方米(1,076万平方英尺)新增可租赁面积入市,至2023年琶洲甲级写字楼存量将实现翻倍。

尽管琶洲子市场的大量新增供应即将入市,考虑到未来将有更多企业落户该区,我们预计琶洲写字楼平均租金在2019至2023年或实现3.5%的年均复合增长。

PART 05 互联网巨头助推琶洲发展

在新增供应有限与中美贸易战的不确定性影响下,广州2019年上半年写字楼租赁整体势头有所放缓,但来自TMT租户的需求仍然保持稳健,占广州整体新增租赁交易面积的36%。

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腾讯、阿里巴巴和小米等互联网巨头的区域总部将在2019到2022年间交付。我们相信上述IT巨头将吸引更多的TMT企业以及更多的专业服务企业,如律师事务所等,在琶洲开展业务。

为了促进琶洲作为科技创新枢纽先行区的发展,2018年9月,全国第三家互联网法院落户琶洲,将在未来为信息与科技企业提供法律支持。我们相信更多的TMT租户在扩租或搬迁时,将优先考虑琶洲子市场。

这不仅由于琶洲市场未来将供应更多崭新优质且租金合理的写字楼选择,同时也取决于政府利好措施的支持和政策的高效执行。我们建议在未来五年有扩租和搬迁需求的TMT及相关企业应持续关注琶洲写字楼市场。

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