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今年写字楼租金涨幅预计转缓 空置率保持低位

发布时间:2015-01-07 来源:金陵晚报 2756

 




  供不应求加速写字楼租金上涨

  “新增供应量实在是太少了。”据戴德梁行华南及华西区研究部主管张晓端介绍,去年深圳没有太多新的甲级写字楼入伙,整个市场以消化尾盘为主。而去年深圳出台的前海金融优惠政策、重启IPO和证监会放宽募股条件等利好政策,持续刺激着甲级写字楼的需求。

  “这种供不应求的情况,加速了深圳写字楼的租金上涨。”张晓端表示,询盘量及进驻率的上升使业主租金叫价能力增强,截至2014年末,深圳甲级写字楼租金较上年上涨20.7%至235.6元/平方米·月。据此前另一家房地产咨询顾问公司发布第三季度的数据显示,福田区环比上涨达3.6%,该环比升幅自2013年第二季度起,已持续6个季度领跑国内一线城市。

  “尾盘物业的逐步消化,也令各区甲级写字楼空置率持续走低。最新数据显示,深圳甲级写字楼空置率从年初的8.3%降至年末的4.4%。这是一个非常低的数据。”张晓端强调。经过数据对比分析后发现,4.4%的空置率为近8年的历史低位。

  八成甲级写字楼被内资公司“拿下”

  张晓端介绍,从甲级写字楼需求的行业分布来看,保险、基金、证券等金融机构和会计师事务所、律师事务所等高端服务机构表现较为活跃。“一半左右的写字楼客户是金融机构,租用面积占比达到71%。”

  她认为,前海的发展起到了至关重要的作用。“前海的发展不仅为深圳注入了新的动力,同时也为甲级写字楼市场带来大量需求。”根据前海公布的数据显示,截至2014年11月底,前海企业注册数量达17778家。其中金融企业10196家,占比达到57.4%。但由于前海目前仍处在大规模建设阶段,大多办公楼还未建成,多数前海注册的企业将需求转移到了成熟的商务区,如福田CBD、蔡屋围、车公庙、南山商业文化中心等。行业涉及股权投资、商业保理、资产管理、供应链管理等。

  值得注意的是,受国内经济增速放缓的影响,外资企业的扩张继续保持着一种谨慎步伐。与之相反,伴随自身的发展壮大和盈利水平的提高,内资企业对甲级写字楼的需求和承租能力都有所增长。在近两年的甲级写字楼客户中,内资公司数量占比达到79%。如果按占用面积计算,这一比例高达82%。

  今年写字楼租金涨幅预计转缓

  张晓端介绍,受季节性因素影响,短期内深圳甲级写字楼租金涨幅趋于平缓,空置率也将保持在低位。

  “2015年深圳的写字楼开始进入集中放量期。”张晓端认为,根据工期计划,2015年整体市场的供应量将会增大,迎来供应高峰期,仅福田区今年可见供应量预计就超过72万平方米。她说,供应量的增加一定程度上会拉高空置率。但是,由于其中超过半数为总部物业,可出租的办公面积有限且出租压力小,对市场的影响可能将低于预期。

  “价格方面的增幅应该会变缓。”张晓端认为,尽管中心城区因市场需求旺盛,租金有望保持坚挺,但整体上资金涨幅会放缓。因为大量新增供应的出现将加剧市场竞争,福田、后海、前海等片区的租金上行遇到压力。另外,南山后海即将入市的24万写字楼物业因商务氛围有待培育,或将面临一定的招租压力。

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