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高力国际:2014年成都写字楼租金下调

2015-01-30 来源:搜狐焦点产业新区 987

  昨日,全球领先的房地产服务公司高力国际成都分公司发布成都物业市场2014年回顾及2015年展望报告。报告显示,受新增供应集中入市等因素影响,写字楼市场面临着日益严峻的挑战,租金下调和空置率居高不下导致物业投资回报率短期内处于低位。

  高力国际成都相关负责人在总结2014年成都物业市场时表示,在国内宏观经济结构调整、产业发展速度放缓的背景下,2014年成都物业市场部分指标亦出现下行趋势。同期,商铺市场表现相对活跃,地标级项目陆续开业、国际品牌积极进驻,全年净吸纳量较2013年增长显著。主城区土地交易市场上半年表现尚且较为乐观,而下半年则因商品房市场低迷依旧而导致多项指标大幅下滑,全年土地成交量与2013年相比有明显下降。

  写字楼:甲级写字楼平均租金同比微幅下调

  2014年成都甲级写字楼市场表现不及2013年活跃,全年净吸纳量远低于新增供应量,年末市场整体空置率同比上升6个百分点。新增供应中58.6%的面积位于金融城和大源子市场,上述两个子市场的区域平均租金低于同期市场平均租金水平,由此导致2014年末成都甲级写字楼市场平均租金同比微幅下调。

  2014年成都市场上共有五个新建甲级写字楼投入使用,为市场带来369,700平方米的新增供应,推动市场总存量增加至1,487,963平方米。但由于2013年集中入市的甲级写字楼已先期吸纳了市场中的大部分需求,因而2014年甲级写字楼净吸纳量同比大幅下降59.2%,为172,298平方米。年内,市场的需求多来自于现代服务业以及制造业。主要租赁交易包括:MOKI于国际金融中心承租1,500平方米;利比投资于百扬大厦承租2,000平方米;中国建银投资有限责任公司于中海国际中心A座承租1,600平方米;富士施乐于来福士广场承租1,800平方米;以色列驻成都领事馆于晶融汇承租1,200平方米。

  2014年,成都甲级写字楼市场平均租金呈现整体下行趋势,主要原因包括:新增供应持续放量促使写字楼业主调整租金价格,以及国内宏观经济增速放缓导致企业控制发展规模和运营成本。截至2014年末,成都甲级写字楼市场平均租金同比下降2.0%,至人民币111.8元每月每平方米。就子市场而言,东大街和大源在市场整体平均租金水平下降的前提下,录得区域平均租金上涨,涨幅分别为6.9%和13.6%,上涨动力主要来自于新入市优质项目较高的租金价格。

  成都写字楼投资市场在2014年表现平淡,仅于上半年录得一宗整售交易,物业位于中央商务区。目前成都写字楼市场处于大规模放量阶段,导致市场整体空置率处于高位,但鉴于成都作为区域商务中心的发展基础,包括其人口基数以及第三产业的稳定增长,因此机构投资者仍然看好成都写字楼投资市场,并持谨慎且积极的态度。

  自2012年成都甲级写字楼市已进入供应放量阶段,而同期国内宏观经济则逐步进入调整期,多项经济指标增速放缓,导致写字楼需求增长动力减弱,因此市场需要更长的周期对现有甲级写字楼存量及未来新增供应进行吸纳。

  成都甲级写字楼市场存量将在2015年继续扩张,根据在建项目进度预估,将有九个新建甲级写字楼项目具备入市条件,合计面积约100万平方米。尽管上述部分新建项目将分阶段投入使用,但大面积的新增供应预计将给市场带来更严峻的挑战。此外,上述新建项目中有四个位于大源子市场、两个位于金融城子市场,而这两个发展较晚的子市场目前写字楼存量较高且吸纳能力有限(2014年两子市场合计存量占市场总存量的35.2%,合计净吸纳量占市场净吸纳量的13.2%),因而在短期到中期内,子市场乃至整体市场的入驻率及平均租金水平或将受上述新增供应影响出现下降。

  2014年10月,四川天府新区正式通过国务院审批晋升为国家级新区,政府将对新区进行战略性经济结构调整,并从金融投资、产业和土地等三方面给予该新区政策支持。自2015年起,位于天府新区范围内的成都高新区(南区)将受惠于这一规划调整的直接利好,通过产业结构优化和加速发展为区内的金融城和大源写字楼市场提供需求支撑。

  商铺(购物中心):零售市场表现依然非常活跃

  2014年,成都零售市场表现依然非常活跃,截至11月,社会消费品零售总额达3,770.9亿元,同比上升12.1%。年内诸多国内外知名品牌于成都开设西部首店或旗舰店,进一步巩固成都作为中国西部商业核心的地位。

  成都购物中心市场于2014年迎来七个新购物中心项目,合计面积852, 104平方米,推动成都购物中心总存量上升至3, 711,266平方米。上述新增项目中有两个位于核心区域,合计面积323,000平方米,推动核心区域购物中心存量上升至888,228平方米。

  2014年,国内外各类商业品牌表现积极,其中来自服装、餐饮、奢侈品、文化娱乐、儿童、美妆及个人护理等业态的需求扩张速度相对较快,对新增购物中心形成显著吸纳。主要租赁交易包括:无印良品租用远洋太古里3,100平方米开设全球旗舰店;爱马仕租用远洋太古里1,700平方米开设亚太旗舰店;方所租用远洋太古里4,000平方米开设中国二店;路易威登租用国际金融中心2,600平方米开设西南旗舰店;国内餐饮连锁品牌海底捞租用龙湖三千集1,100平方米开设成都二店。

  受上述旺盛需求影响,在多个购物中心项目集中入市的情况下,成都购物中心市场空置率截至2014年末仍录得同比下降4.2个百分点,至7.1%;全年市场净吸纳量亦达910,540平方米,同比增长28.8%。

  截至2014年末,成都购物中心市场首层平均租金同比下降19.1%,至人民币665.2元每月每平方米。导致本轮租金显著下降的主要原因在于2014年新增供应逾半(就面积而言)位于非核心区域,推动非核心区域购物中心存量占市场总存量的比例上升至74.5%,而该区域购物中心租金价格均远低于市场平均水平;此外,超过70%的购物中心于2014年下半年集中进行租金调整,通过提供租金优惠或其他措施吸引新租户或保留既有租户。

  2014年成都购物中心投资市场表现平淡,仅于上半年录得一宗交易,物业位于核心区域。成都作为西南地区的商业中心,鉴于其人口基数以及稳定的收入增长,目前基金、银行、信托以及保险等机构投资者对成都的商业项目保持关注。然而,由于买卖双方对于物业的资本值预期尚存在差异,在一定程度上对实际交易的达成形成阻碍。

  根据建设进度预估,2015年成都市场上将有13个购物中心项目具备开业条件,合计新增面积1,308,809平方米,且其中86.0%(就面积而言)的新增供应位于非核心区域,其市场吸纳能力和租金水平在短期内难以出现显著提升;而位于核心区域的新增购物中心亦需要与区内发展成熟、经营稳定的现有项目进行竞争,届时市场整体进驻率、平均租金水平以及物业实际投资回报率或将面临下行考验。

  就宏观方面而言,2015年国内宏观经济仍将处于调整期,由此导致的经济发展增速和人均收入增速放缓,以及品牌扩张策略调整和消费者信心指数波动等现象将直接或间接地对成都购物中心市场产生负面影响。

  土地交易(主城区):呈现“高开低走”的态势

  2014年成都主城区土地市场呈现“高开低走”的态势,上半年多项指标的显著增长在下半年则因趋于平淡的商品房销售导致开发商对市场持更为谨慎的态度而录得大幅下降。年内,为引导土地及商品房市场稳步发展,中央及地方政府于2014年出台一系列措施,包括9月央行及银监会发布《关于进一步做好住房金融服务工作的通知》,鼓励、支持首次及改善型购房需求;11月央行宣布降息,减轻开发商及贷款购房者资金压力;以及成都自第二季度起逐步解除主城区住宅市场“限购”政策。上述政策对市场的积极影响在2014年底已开始逐步显现。

  在剔除工业用地成交后,2014年成都主城区土地市场录得53宗交易,合计面积1,920,712平方米,同比下降25.3%。其中商业用地成交量降幅最大,同比下降49.0%,至202,913平方米(合14宗土地);综合用地(商业/住宅、商业/文体)成交量同比下降21.0%,至1,717,799平方米(合39宗土地)。

  受下半年市场多项指标大幅环比下降拖累,2014年主城区土地总成交金额亦同比下降27.3%,至人民币284亿元;同期,土地楼面地价同比下降5.4%,至人民币3,893元每平方米。

  2014年内瞩目土地交易包括:四月,鲁能集团以人民币25.9亿元即楼面地价人民币9,350元每平方米竞得成华区跳蹬河地块,该成交金额为2014年最高纪录,楼面地价亦位列当年前三。该地块用途为商业/住宅综合用地,占地面积114,835平方米合最大建筑面积276,584平方米;2014年最高楼面地价由途信集团于二月达成,其以人民币3.7亿元即楼面地价人民币10,280元每平方米购得武侯区永盛街地块。该地块为商业用地,占地面积6,936平方米合最大建筑面积36,344平方米;备受关注的金牛区曹家巷地块于六月由恒大地产购得,成交金额为人民币18.0亿元即楼面地价2,469元每平方米。该宗商业/住宅综合用地位于主城区核心区域,占地面积115,786平方米合最大建筑面积728,884平方米。

  2014年主城区土地市场表现出较为明显的波动,上半年市场数据同比呈现向好趋势,然而,下半年却频频录得优质地块流拍、中止或延期交易等情况。因而尽管下半年土地供应量环比增加32.1%,但实际成交量却环比下降26.5%,成交率(就宗数而言)亦由上半年的90.9%下降至42.6%。导致本轮土地市场波动的主要原因一方面源于成都市场中处于高位且仍在不断增长的住宅及商业项目存量,另一方面则来自国内经济结构调整所导致的资源重新配置、投资格局转变等宏观因素。

  2014年10月四川天府新区正式通过国务院审批晋升为国家级新区,其中成都片区内产业地产和商业地产将得益于产业人口的流入而迎来发展契机,自2015年起,该区域内的土地供应量预期也将迎来较大规模的提升。

  2014年下半年集中出台的政策或将在2015年产生一定积极作用,但以现有政策环境及经济发展趋势预估,国内房地产行业在2015年内仍将处于调整期,市场销售情况及金融信贷环境均难以出现大幅度改观。因此开发商及投资商将延续稳健、谨慎的土地扩张策略,位于主城区或周边区县发展较为稳定区域的土地为其重点关注对象。