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办公指南

  • 武汉写字楼市场——从蓝海到红海的转变

    近日,全球领先的房地产服务商戴德梁行举办武汉写字楼沙龙。邀请各地产行业负责人就如何高效的挖掘客户,把握写字楼客户需求这一话题进行分享与探讨。戴德梁行中国区写字楼部主管及高级董事沈洁表示:“虽然目前面临的市场十分严峻,但武汉的城市活力毋庸置疑,从各方指标来看武汉在华中的地位以及企业活力度依旧保持前列。”武汉写字楼市场现状回顾武汉写字楼市场第一季度的表现情况,全市新增供应量环比基本持平,核心城区新增项目主要分布于武汉CBD板块。同时,全市整体吸纳量小幅下降,市场处于底供应量的去化周期。▲武汉整体写字楼空置率和净吸纳量分析及预测,数据来源:戴德梁行写字楼部▲武汉甲级写字楼空置率和净吸纳量分析及预测,数据来源:戴德梁行写字楼部本季度整体写字楼平均租金甲级项目相对稳定,入市乙级写字楼宇由于位处非核心区域,租金水平普遍较甲级写字楼存在一定差距。▲武汉市写字楼租金水平分析及预测,数据来源:戴德梁行写字楼部本季度光谷、汉口沿江和中南中北商务区的成交量超过1.3万平方米。在多个大面积成交的带动下,汉口沿江商务区成交环比增幅较大,区域活跃度高。相比之下,其他核心商务区本季度去化表现相对低迷。▲2018Q4 2019Q1重点甲级写字楼租赁去化分析,数据来源:戴德梁行写字楼部随着武汉在国家发展战略中地位的提升,本季度国内非本地企业表现依然最为活跃,其中北京、上海和深圳三大一线城市仍为成交租户企业的主要来源地。相对,本地企业租赁需求环比有所减少,外资企业仍以扩租和搬迁需求为主。各行业成交占比趋于平均,房地产和金融业活跃度均有所增长。咨询服务业依然是成交占比最高的行业之一,但在经济下行压力影响下,其活跃度有所降低。戴德梁行武汉写字楼部助理董事沈翔同时分享到,随着我国人口老龄化的加速以及人们对美好生活的追求,大健康产业孕育着超十万亿的市场,已然成为当今最具发展潜力的产业,未来10年将是大健康产业的黄金十年。武汉,新一线城市写字楼市场新战场根据最新一年的170个商业品牌数据、19家互联网公司的用户行为数据及数据机构的城市大数据而得出的新一线城市排名中,武汉以80.73的得分位居榜单第四。同时,依照戴德梁行写字楼部对于各新一线城市甲级写字楼租金的统计情况显示,2019年第一季度武汉甲级写字楼月租金水平以121.9元/平方米/月的较高水平名列前三甲。▲各新一线城市2019Q1甲级写字楼租金(元/平方米/月),数据来源:戴德梁行写字楼部从全国新一线城市整体市场情况来看,目前各城市均面临整体供应量偏大且未来供应量居多的双向压力。以武汉为例,截止2019年一季度,持有型甲级写字楼市场存量为144万平方米,预计到2022年,全市未来新增供应将达到148万平方米。沈洁说到:“从未来市场发展来看。无论是从写字楼产品、租金、租户组合、产品结构,武汉市场应该与上海市场进行比较,了解上海目前所发生的就会明白武汉未来的发展方向应该如何优化。”武汉写字楼现状,满城CBD起源——1996至2004平均租金:40-50元/平方米/月代表楼宇:武广福布斯、泰合广场特点:开始有标准写字楼产品入市,扭转武汉商办市场只有商住楼的局面,但市场需求有限,新增需求较为缓慢。双核——2005-2010平均租金:90-110元/平方米/月代表楼宇:新世界中心、新世界国贸特点:随着有实力的开发商开始进入武汉办公楼市场,供应呈现稳步增长,同时品质也有一定提升。多核——2011年以后平均租金:120-150元/平方米/月代表楼宇:企业中心系列、长城汇、越秀财富中心特点:2011年开始,武汉办公楼市场开始进入快速成长阶段。写字楼经历了硬件-高度-智能化-服务蜕变过程。沈洁谈到:“任何一个城市的写字楼市场都是从单核向双核再到多元化的发展,各个区域在对于自己的楼宇经济、招商以及产业方面的投入力度将会逐渐加大,这是正常的市场发展规律,武汉亦是如此。”多维应对蓝海到红海的市场转变面对已经变化的市场,对于客户的挖掘我们需要主动适应变化,提升竞争力。1.满足客户的关注点写字楼产品建议根据项目所在地段,相对的行业导向,目标客户的喜好来进行调整,对于客户需求进行全方面关注。对于不同行业的性质规律,我们做了以下的梳理及判断:同时,客户对于写字楼的关注主要可以按以下类别进行划分:2.写字楼产品发展趋势符合市场需求戴德梁行中国区写字楼部主管及高级董事沈洁表示:“以千禧一代的客户需求为代表,伴随科技变革及竞争环境的白热化,智能、效率、健康、合作、多样性等关键词将成为办公未来趋势的标签”写字楼整体发展趋势呈现出建筑与城市智能化、绿色、以人为本、生态/开放共享、空间联合、复合功能相结合的局面。整体市场从更“智能”到更“智慧”。▲写字楼发展趋势,数据来源:戴德梁行写字楼部面对如此激烈竞争的市场,也许额外的加码不会迅速而直接的带来写字楼租金的溢价,例如LEED认证,WELL认证等,但是对于潜在客户的特殊需求也许会有意向不到的匹配导向。与此同时,增加人性化、智能化建设,在提升运营管理的同时,牢牢增加客户粘性。以上海光大安石中心为例,在写字楼内打造了以Well Being社区为理念的社群空间,其中包括生态社群、空间预定、企业服务、智慧物业及智能门禁等多方面的服务,打造以人为本的写字楼社区生态运营空间。除此之外,写字楼生态体系的设计以及更加开放胸怀反哺城市的共享空间,创新的产品与配套设施,也将有助于打破写字楼内原有的租户界限,丰富办公空间格局。3. 新时代高效的客户挖掘受中美贸易战的影响,从去年开始写字楼整体市场就已经收到了一定的波动。沈洁表示:“也许我们没有办法左右市场及政策的变化,但是我们可以提前遇见未来竞争,把握市场,同时做出快速反应。”当市场需要并时机合适的时候,我们建议可以采取如下措施:针对优质企业提前申请落税优惠快速反应调整租金,降价提佣商务条款灵活,提升装免期签订长租约,抵抗市场风险与此同时,活动现场来自中信泰富、武汉中央商务区、新世界及中赫品创的各位领导嘉宾也就“面对大量新增供应楼宇如何突围”,以及“如何提高客户粘性,有效提高租金坪效”等话题共同进行了深入的探讨。戴德梁行武汉写字楼及企业服务部主管及高级助理董事罗杨兰表示:“去年到今年,从戴德梁行写字楼成交量和完成的几宗行业大单来看,武汉市场需求仍是在增长的,而我们在做的,是正确挖掘和引导客户的需求,并帮助业主迅速做出响应。无论蓝海还是红海,只有从客户的需求出发,解决客户的难题,项目就会有好的市场表现。服务没有捷径,而我们一直在努力”戴德梁行中国区写字楼部主管及高级董事沈洁表示:“武汉的发展商无论从产品要求、写字楼招商、还是楼宇运营都有着独到的想法和先进的理念,很高兴看到武汉写字楼市场的活跃度如此之高,戴德梁行武汉写字楼团队丰富的市场经验,将助力武汉发展商并一起见证武汉写字楼成熟市场的到来。”

    2019-05-29

  • 写字楼市场仍是深圳物业投资最活跃板块

    虽然深圳写字楼市场空置率上升且租金下降,但在机构眼中,其投资价值仍然具备。  “深圳是大湾区发展规划中的核心城市,经济增长快、新兴产业崛起,深圳的房地产市场已具备成为国际机构投资者下一个门户城市的条件。”高力国际资本市场及投资服务部华南区董事林楚洲指出。  他认为,“大湾区的发展和当前国内资金紧缩是国际投资者进入中国新门户城市深圳的最好时机,随着越来越多的外国机构投资者进入深圳,大宗交易市场的活跃度也将在未来几年内增加,迎来整栋投资新机遇 。”  高力国际中国区估价及咨询部执行董事贺志蓉对记者表示,写字楼市场仍是深圳物业投资市场最活跃的板块。  外商投资中国房地产,通常采取收购商业或住宅发展用地,然后开发物业出租或者出售;或收购已开发物业,以此产生租金收入这两种投资方式。  然而,无论是哪种,深圳写字楼当下的市场情况均存在颇大的不确定性,使投资者在决策前多了一些踌躇。  今年一季度,深圳甲级写字楼空置率继续上升,供应量大但吸纳量不足,租户主动撤离或缩小租赁面积,福田中心区多个写字楼租金出现跳水。  林楚洲表示,“2018年下半年,我们观察到一些公司从福田CBD撤离,金融公司开始在传统的科技公司南山占据一席之地,平均租金节省22%,科技公司正在迁往宝安区,这是一个新兴市场,租金比市场平均水平低15%。”  即便市场如此,但投资界依然认为深圳写字楼是最受欢迎的投资标的。  深创投不动产基金管理公司投资部总监江南告诉记者,“资本在不同阶段的资本表现不一样,譬如说孵化阶段、投资阶段,适合不同投资机构,但整体还是要看资本化率和NOI。”  资本化率是房地产年租金收益与其价值或者价格的百分比,近似收益率。  第一财经了解到,在办公楼大宗成交中,资本化率是个重要的参照指标。外资在做项目收益率模型时,往往会与国际大都市对比。  贺志蓉表示,中国投资市场总体稳定,资产价值水平仍处于较坚挺的水平,一线城市的优质甲级写字楼净资本化率为3%-4.5%,高于东京、柏林等城市。  受多重因素影响,深圳甲级写字楼租赁市场增速放缓,2018年全年租金增速为-0.6%。林楚洲认为,“2018年-2021年,我们预计深圳的新供应量将超过600万平,其中超过一半在前海,2019年空置率将暂时升高至29%。”  不过他对后市依然有信心,“前海虽拥有深圳最大的新增供应,超过200万平方米,但大部分将被业主留作自用。作为深圳未来的CBD,预计随着新基建的建成,收益率会逐步提高,投资者可以期待较长期的资本增值。而深圳全市过剩的库存将很快被市场消化,我们预计未来五年深圳写字楼平均租金将继续稳步上升,每年约5%。”  整体而言,林楚洲认为,目前是深圳写字楼市场迎来整栋交易的机遇。而目前在国内,物业整售、大宗交易往往出现折价。  博时资本风控合规部高级风控经理刘玄告诉记者,“国内买整宗物业打折偏低,不管保险还是信托,很多投资机构没有长期的运营团队,它们的资金都有时限,要预留风险空间和收益空间,所以价格上不去,而国外的资金期限时间能拉得比较长。”  林楚洲表示,商业物业投资和住宅不一样,住宅买来还能自己住,但国内基金无法做到这一点,它们大部分的期限是3-5年,最长7年,就一定要退出。

    2019-05-05

  • 仲量联行:三季度上海写字楼租赁市场仍利好租户

    [提要]由于新近竣工项目的入驻率提高,中央商务区写字楼空置率环比下降0.5个百分点至10.4%。非中央商务区内有五个项目竣工,建筑面积合计305,000平方米。空置率环比上升1.3个百分点至24.9%。10月11日,仲量联行2019年第三季度上海房地产市场回顾及展望发布会在沪举办。仲量联行方面认为,三季度受整体需求放缓和可租赁面积充足的影响,上海办公楼租赁市场仍利好租户。仲量联行华东区及上海董事总经理吴允燊表示:“我们观察到,位于上海非中央商务区如前滩等板块的新竣工高品质办公楼租赁表现强劲,尤其吸引成本敏感型租户。”零售物业市场方面,非核心商圈空置率受四个新开业项目的影响有所上升,核心商圈空置率则有所下降;高端住宅新开楼盘增多,紧缩的楼市政策持续抑制成交量;投资者脚步有所放缓,但境外投资者秉持长线看好的态度。Photo by Ralf Leineweber on Unsplash1.甲级办公楼对租金较敏感的企业拥有更多选择机会。经济的不确定性使企业对办公楼租赁仍持谨慎态度,对成本较敏感的公司持续迁至非中央商务区,或同板块内租金更低的项目。三季度,上海中央商务区的净吸纳量达34,000平方米,竣工项目调整租金后入驻率有所提升。非中央商务区甲级办公楼净吸纳量达123,000平方米。仲量联行中国区商业地产部总监张静表示:“ 非中央商务区内,科技新媒体以及制造贸易业依旧引领租赁需求。”前滩等新兴板块的优质新项目持续受到成本敏感型租户的青睐。非中央商务区新增供应放量,市场竞争压力加剧。由于新近竣工项目的入驻率提高,中央商务区的空置率环比下降0.5个百分点至10.4%。非中央商务区内有五个项目竣工,建筑面积合计305,000平方米。空置率环比上升1.3个百分点至24.9%。受新竣工项目和即将完工项目的影响,若干非中央商务区板块的竞争加剧,同时也给中央商务区楼龄较长的项目带来压力。市场持续利好租户,整体租金下降。浦东中央商务区租金环比下降2.8%,浦西中央商务区租金环比下降0.6%。老旧项目降幅则更为明显,业主为留住现有租户,在洽谈续租时租金有所让步。同时,受大量新增供应和激烈竞争的影响,非中央商务区租金环比下降1.7%。图:上海自贸壹号生命科技园2.产业园区整体租金保持平稳,张江板块表现优于整体市场。2019年第三季度,位于浦江的两个项目竣工交付,建筑面积合计119,600平方米,此外,张江板块内新项目带来了18,500平方米的新增供应。得益于张江和漕河泾板块的活跃需求,产业园区整体空置率保持稳定,科技新媒体行业依旧带动租赁需求。例如,珍岛集团在市北壹中心租赁了8,000平方米,OPPO在张润大厦承租12,000平方米的办公面积。Photo by nrd on Unsplash3.零售物业谨慎市场情绪下新兴租户业态带动租赁需求。社会消费品零售总额增速的持续放缓影响了零售商的情绪和市场的租赁需求,但一些新兴业态为租赁活动带来新的亮点。仲量联行中国区零售地产部总监隗然指出:“随着拥有宠物的消费者数量增多,在购物中心尤其是社区商业中,售卖宠物用品与提供宠物护理服务的宠物商店迅速扩张。业主热衷于引进各种室内运动馆如滑雪馆等,以丰富业态组合和满足消费者体验各种运动的需求。”为增加与消费者的互动并将线上热度转化为线下流量,O2O品牌持续在线下扩张。新增供应仍集中在非核心商圈。四个非核心区项目入市,合计商业面积达到225,000平方米。晶耀前滩作为前滩国际商务区首个商业综合体开始试营业,龙湖华泾天街也于三季度满租开业。位于虹桥交通枢纽的丽宝乐园和星光天地开业率则均低于60%。由于没有新增供应且部分现有项目改造即将完成,核心商圈空置率从9.1%环比降至8.6%。非核心商圈空置率从9.5%环比上升至10.2%,主要由于部分新项目开业率低于平均水平以及多个项目持续进行改造升级。全市范围内租金增长持续放缓。受零售商扩张愈发谨慎的影响,租金持续面临上行压力。核心商圈零售物业首层租金同比上涨0.7%,至人民币51.8元每平方米每天。非核心商圈租金同比增长1.8%,至人民币20.4元每平方米每天。Photo by chuttersnap on Unsplash4.物流地产上海自贸区扩容后临港需求显着增长。三季度净吸纳量相较上季度显着增强,高达101,624平方米,第三方物流和制造业领跑物流市场需求,贡献了三季度约60%的租赁成交面积。“上海自贸区宣布扩容后,临港细分市场在三季度租赁需求强劲,第三方物流、贸易公司和汽车制造商表现相当活跃。” 仲量联行中国工业地产部总监司徒艺(Stuart Ross)表示。可租赁面积集中的宝山、奉贤和青浦等细分市场均录得大面积租赁。零售商为即将到来的“双十一”和其它年终网购热潮进行积极的短期扩租,某冷链运营商在宝山租赁了较大的仓储面积。物流地产连续两个季度无新项目入市。2019年初截至三季度,物流地产新增供应低靡,使2019年成为近年来新增供应增速最慢的年份之一。由于上海工业仓储用地的供给持续收紧,这一放缓趋势在意料之中。稳健的需求导致市场总体空置率从6.8%下降到5.2%,吸纳量主要集中在宝山和青浦等细分市场。尽管税收政策执行力度的增强使青浦新项目的租赁进程放缓,该区域的空置率仍有所下降,表明其良好的区位优势,持续吸引着租户的兴趣。物流地产租金稳步增长。由于一些开发商向租赁大面积的租户提供折扣优惠,在经过前两个季度的加速增长后,第三季度租金趋于稳定,环比上涨1.7%至每平方米每天人民币1.47元。其中,临港细分市场录得最高环比增幅(环比上涨6.8%),主要由于自贸区扩容使业主对市场预期趋于乐观。图源网络5.住宅紧缩的楼市政策持续抑制成交量。八月,央行推进了利率市场化改革,完善贷款市场报价利率(LPR)形成机制,以降低实体经济融资成本。调整后,更为市场化的LPR将取代传统的贷款基准利率,作为商业银行发放新贷款的基础利率。但此次调整后,房贷实际利率将基本保持稳定。持续紧缩的楼市政策抑制了住宅整体成交量。三季度,上海整体市场共成交约220万平方米,环比上涨0.6%、同比下滑6.5%。高端住宅市场方面,新盘集中入市带动本季度成交量环比上涨27%至625套,但是新开盘项目的认筹比明显下降。高端住宅市场供应加速入市。三季度,上海一手商品住宅共迎来约210万平方米的新增供应入市,环比下降2.3%。由于整体市场继续趋冷,大部分新开盘项目的成交进度进一步放缓。虽然2019年上半年,高端住宅的新增供应十分有限,但三季度迎来六个高端项目入市,合计1,174套住宅。截至三季度末,新开盘项目中共有411套成交。一手住宅价格基本持平,二手价格逐渐企稳。在严格的限价政策下,一手高端住宅价格保持在人民币每平方米116,096元,与上个季度基本持平。二手住宅方面,小业主的降价空间继续收窄,三季度二手住宅价格在下滑近两年后逐渐企稳,环比微涨0.3%。高端住宅租赁方面,国内租客的需求保持强劲,同时近期新竣工项目较少,使三季度租金环比上涨1.8%,较二季度0.5%的增幅有所加快。土地市场方面,三季度分别有24块商品住宅用地和9块租赁住宅用地出让,大部分以底价成交。预计楼市政策将保持紧缩。由于此次利率市场化改革后房贷实际利率将基本保持稳定,短期内对楼市影响较小。预计未来政府将继续调控房地产市场,维持其稳定发展,紧缩的楼市政策将持续抑制后市成交量。仲量联行上海项目销售部总监周静指出:“一手住宅价格在限价政策下将保持平稳,二手住宅价格下降空间将进一步收窄。”由于近期开发商面临融资渠道收紧,预计未来,开发商在土地竞拍中将更为谨慎。图:上海外滩茂悦大酒店,图源网络6.酒店上海入境旅游市场保持稳健增长。官方统计数据显示,2019年前8个月,上海接待入境游客共计575万人次,同比增长0.7%。入境旅游市场的稳健增长主要得益于韩国 (同比增长9.7%)、中国香港(同比增长9.0%)及马来西亚 (同比增长7.7%)等客源地游客的增长。今年为期一周的70周年国庆黄金周,上海共接待游客1,037万人次,与去年同期基本持平。继近年大批酒店纷纷进驻后,上海酒店市场供给趋于平稳。在地标性奢华酒店项目如上海宝格丽酒店及上海建业里嘉佩乐酒店的开业之后,上海酒店供给呈现放缓态势,其中奢华酒店市场尤为明显。在2019年已上市的5,000多间客房中,目前仅有上海鲁能万豪侯爵酒店一家奢华酒店入市 (合计515间客房)。大部分新开业酒店仍将集中在包括虹桥区域及青浦区域等在内的新兴商务区及城市周边区域。仲量联行酒店及旅游地产投资咨询部副总裁陈玲玮表示,预计从中短期来看,相对平缓的供给将利好城市高端酒店业绩发展。同时,部分酒店的延迟入市也从侧面反映出开发商对于酒店市场业绩增长预期相对保守。尽管全球经济存在不确定性,奢华酒店入住率仍上升。截至2019年8月,上海奢华酒店每间可出租客房收入(RevPAR)同比上升2.7%,主要是由于入住率上升了4%。尽管如此,受贸易磨擦的影响,商务客源需求量及预算均出现小幅下滑,对上海酒店市场入住率及平均房价造成了一定影响。各类型酒店的平均房价同比出现0.3%至2.9%的下滑。Photo by frank mckenna on Unsplash7.投资市场上海大宗商办物业投资市场进入调整期。2019年第三季度,商业地产交易总额同比下降42%至人民币183亿元。主要受以下因素影响:首先,上海办公楼租赁市场进入供应周期,为办公楼的租金增长和去化速度带来一定压力,投资者们在制定决策时变得更为谨慎。此外,在经历了上半年的活跃成交之后, 投资市场步入一个自然调整期,市场暂现喧嚣后的沉淀。仲量联行中国及华东区投资部总监叶建成表示:“随着上海办公楼租赁市场承压以及买卖双方价格差距的扩大,我们观察到,近期上海投资市场出现明显放缓。这种情况在年底之前或将持续,预计未来几个月的交易量将低于预期。”境外投资者对上海投资市场仍有信心。相较于上半年的“跑步进场”,三季度投资者们的脚步有所放缓,但境外投资者秉持长线看好的态度在市场中寻觅良机。三季度仍有一些境外投资者进行的交易,例如全球私募股权投资基金巨头之一的KKR携手一家国内基金在上海外滩附近拿下了一宗存量项目。总部位于伦敦的房地产公司Chelsfield携手香港鹏里集团共同收购了一处位于大宁的商业资产。本文来源:网易房产上海版权声明:本文旨在传播优质内容,版权归原作者所有。如有侵权,请联系后台删除!无论写字楼市场的变化与利好方是什么,对于上海的产业园区与物流地产的发展来看,需求方都是比较活跃的。同时产业园区的表现依旧很不错。与此同时,从投资市场来看,上海投资市场在境外投资者看来还是保持信心的。综上,可以说从产业园、物流、投资方面来看,抓住目前发展的重点还是有很好的前景的。而生物医药健康行业则是我国重点发展的一个朝阳产业。上海自贸壹号生命科技产业园位于上海自贸区的核心区——外高桥保税区巴圣路160号,是上海自贸区·外高桥保税区内少有集办公、展示、科研、中试、生产为一体的医疗器械专业服务型园区。园区依托天然的“自贸+保税”叠加政策优势,在医疗器械上市许可持有人(MAH)制度下,打造上海市生物医药保税研发中心及医疗器械产品CRO+CDMO+CSO技术创新服务园区。招商热线:400-1620-628.了解更多伤害自贸壹号生命科技产业园详情,可点击下方链接查看:上海自贸壹号生命科技产业园:医疗器械专业服务型园区【备注】 中工招商网(www.zhaoshang800.com)创立于2010年,是一家覆盖土地、厂房、写字楼、商铺、产业园区招商的综合性服务平台,已成为中国领先的产业园区招商推广平台、厂房租售信息服务平台。

    2019-10-12

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