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办公指南

  • 武汉写字楼市场——从蓝海到红海的转变

    近日,全球领先的房地产服务商戴德梁行举办武汉写字楼沙龙。邀请各地产行业负责人就如何高效的挖掘客户,把握写字楼客户需求这一话题进行分享与探讨。戴德梁行中国区写字楼部主管及高级董事沈洁表示:“虽然目前面临的市场十分严峻,但武汉的城市活力毋庸置疑,从各方指标来看武汉在华中的地位以及企业活力度依旧保持前列。”武汉写字楼市场现状回顾武汉写字楼市场第一季度的表现情况,全市新增供应量环比基本持平,核心城区新增项目主要分布于武汉CBD板块。同时,全市整体吸纳量小幅下降,市场处于底供应量的去化周期。▲武汉整体写字楼空置率和净吸纳量分析及预测,数据来源:戴德梁行写字楼部▲武汉甲级写字楼空置率和净吸纳量分析及预测,数据来源:戴德梁行写字楼部本季度整体写字楼平均租金甲级项目相对稳定,入市乙级写字楼宇由于位处非核心区域,租金水平普遍较甲级写字楼存在一定差距。▲武汉市写字楼租金水平分析及预测,数据来源:戴德梁行写字楼部本季度光谷、汉口沿江和中南中北商务区的成交量超过1.3万平方米。在多个大面积成交的带动下,汉口沿江商务区成交环比增幅较大,区域活跃度高。相比之下,其他核心商务区本季度去化表现相对低迷。▲2018Q4 2019Q1重点甲级写字楼租赁去化分析,数据来源:戴德梁行写字楼部随着武汉在国家发展战略中地位的提升,本季度国内非本地企业表现依然最为活跃,其中北京、上海和深圳三大一线城市仍为成交租户企业的主要来源地。相对,本地企业租赁需求环比有所减少,外资企业仍以扩租和搬迁需求为主。各行业成交占比趋于平均,房地产和金融业活跃度均有所增长。咨询服务业依然是成交占比最高的行业之一,但在经济下行压力影响下,其活跃度有所降低。戴德梁行武汉写字楼部助理董事沈翔同时分享到,随着我国人口老龄化的加速以及人们对美好生活的追求,大健康产业孕育着超十万亿的市场,已然成为当今最具发展潜力的产业,未来10年将是大健康产业的黄金十年。武汉,新一线城市写字楼市场新战场根据最新一年的170个商业品牌数据、19家互联网公司的用户行为数据及数据机构的城市大数据而得出的新一线城市排名中,武汉以80.73的得分位居榜单第四。同时,依照戴德梁行写字楼部对于各新一线城市甲级写字楼租金的统计情况显示,2019年第一季度武汉甲级写字楼月租金水平以121.9元/平方米/月的较高水平名列前三甲。▲各新一线城市2019Q1甲级写字楼租金(元/平方米/月),数据来源:戴德梁行写字楼部从全国新一线城市整体市场情况来看,目前各城市均面临整体供应量偏大且未来供应量居多的双向压力。以武汉为例,截止2019年一季度,持有型甲级写字楼市场存量为144万平方米,预计到2022年,全市未来新增供应将达到148万平方米。沈洁说到:“从未来市场发展来看。无论是从写字楼产品、租金、租户组合、产品结构,武汉市场应该与上海市场进行比较,了解上海目前所发生的就会明白武汉未来的发展方向应该如何优化。”武汉写字楼现状,满城CBD起源——1996至2004平均租金:40-50元/平方米/月代表楼宇:武广福布斯、泰合广场特点:开始有标准写字楼产品入市,扭转武汉商办市场只有商住楼的局面,但市场需求有限,新增需求较为缓慢。双核——2005-2010平均租金:90-110元/平方米/月代表楼宇:新世界中心、新世界国贸特点:随着有实力的开发商开始进入武汉办公楼市场,供应呈现稳步增长,同时品质也有一定提升。多核——2011年以后平均租金:120-150元/平方米/月代表楼宇:企业中心系列、长城汇、越秀财富中心特点:2011年开始,武汉办公楼市场开始进入快速成长阶段。写字楼经历了硬件-高度-智能化-服务蜕变过程。沈洁谈到:“任何一个城市的写字楼市场都是从单核向双核再到多元化的发展,各个区域在对于自己的楼宇经济、招商以及产业方面的投入力度将会逐渐加大,这是正常的市场发展规律,武汉亦是如此。”多维应对蓝海到红海的市场转变面对已经变化的市场,对于客户的挖掘我们需要主动适应变化,提升竞争力。1.满足客户的关注点写字楼产品建议根据项目所在地段,相对的行业导向,目标客户的喜好来进行调整,对于客户需求进行全方面关注。对于不同行业的性质规律,我们做了以下的梳理及判断:同时,客户对于写字楼的关注主要可以按以下类别进行划分:2.写字楼产品发展趋势符合市场需求戴德梁行中国区写字楼部主管及高级董事沈洁表示:“以千禧一代的客户需求为代表,伴随科技变革及竞争环境的白热化,智能、效率、健康、合作、多样性等关键词将成为办公未来趋势的标签”写字楼整体发展趋势呈现出建筑与城市智能化、绿色、以人为本、生态/开放共享、空间联合、复合功能相结合的局面。整体市场从更“智能”到更“智慧”。▲写字楼发展趋势,数据来源:戴德梁行写字楼部面对如此激烈竞争的市场,也许额外的加码不会迅速而直接的带来写字楼租金的溢价,例如LEED认证,WELL认证等,但是对于潜在客户的特殊需求也许会有意向不到的匹配导向。与此同时,增加人性化、智能化建设,在提升运营管理的同时,牢牢增加客户粘性。以上海光大安石中心为例,在写字楼内打造了以Well Being社区为理念的社群空间,其中包括生态社群、空间预定、企业服务、智慧物业及智能门禁等多方面的服务,打造以人为本的写字楼社区生态运营空间。除此之外,写字楼生态体系的设计以及更加开放胸怀反哺城市的共享空间,创新的产品与配套设施,也将有助于打破写字楼内原有的租户界限,丰富办公空间格局。3. 新时代高效的客户挖掘受中美贸易战的影响,从去年开始写字楼整体市场就已经收到了一定的波动。沈洁表示:“也许我们没有办法左右市场及政策的变化,但是我们可以提前遇见未来竞争,把握市场,同时做出快速反应。”当市场需要并时机合适的时候,我们建议可以采取如下措施:针对优质企业提前申请落税优惠快速反应调整租金,降价提佣商务条款灵活,提升装免期签订长租约,抵抗市场风险与此同时,活动现场来自中信泰富、武汉中央商务区、新世界及中赫品创的各位领导嘉宾也就“面对大量新增供应楼宇如何突围”,以及“如何提高客户粘性,有效提高租金坪效”等话题共同进行了深入的探讨。戴德梁行武汉写字楼及企业服务部主管及高级助理董事罗杨兰表示:“去年到今年,从戴德梁行写字楼成交量和完成的几宗行业大单来看,武汉市场需求仍是在增长的,而我们在做的,是正确挖掘和引导客户的需求,并帮助业主迅速做出响应。无论蓝海还是红海,只有从客户的需求出发,解决客户的难题,项目就会有好的市场表现。服务没有捷径,而我们一直在努力”戴德梁行中国区写字楼部主管及高级董事沈洁表示:“武汉的发展商无论从产品要求、写字楼招商、还是楼宇运营都有着独到的想法和先进的理念,很高兴看到武汉写字楼市场的活跃度如此之高,戴德梁行武汉写字楼团队丰富的市场经验,将助力武汉发展商并一起见证武汉写字楼成熟市场的到来。”

    2019-05-29

  • 写字楼市场仍是深圳物业投资最活跃板块

    虽然深圳写字楼市场空置率上升且租金下降,但在机构眼中,其投资价值仍然具备。  “深圳是大湾区发展规划中的核心城市,经济增长快、新兴产业崛起,深圳的房地产市场已具备成为国际机构投资者下一个门户城市的条件。”高力国际资本市场及投资服务部华南区董事林楚洲指出。  他认为,“大湾区的发展和当前国内资金紧缩是国际投资者进入中国新门户城市深圳的最好时机,随着越来越多的外国机构投资者进入深圳,大宗交易市场的活跃度也将在未来几年内增加,迎来整栋投资新机遇 。”  高力国际中国区估价及咨询部执行董事贺志蓉对记者表示,写字楼市场仍是深圳物业投资市场最活跃的板块。  外商投资中国房地产,通常采取收购商业或住宅发展用地,然后开发物业出租或者出售;或收购已开发物业,以此产生租金收入这两种投资方式。  然而,无论是哪种,深圳写字楼当下的市场情况均存在颇大的不确定性,使投资者在决策前多了一些踌躇。  今年一季度,深圳甲级写字楼空置率继续上升,供应量大但吸纳量不足,租户主动撤离或缩小租赁面积,福田中心区多个写字楼租金出现跳水。  林楚洲表示,“2018年下半年,我们观察到一些公司从福田CBD撤离,金融公司开始在传统的科技公司南山占据一席之地,平均租金节省22%,科技公司正在迁往宝安区,这是一个新兴市场,租金比市场平均水平低15%。”  即便市场如此,但投资界依然认为深圳写字楼是最受欢迎的投资标的。  深创投不动产基金管理公司投资部总监江南告诉记者,“资本在不同阶段的资本表现不一样,譬如说孵化阶段、投资阶段,适合不同投资机构,但整体还是要看资本化率和NOI。”  资本化率是房地产年租金收益与其价值或者价格的百分比,近似收益率。  第一财经了解到,在办公楼大宗成交中,资本化率是个重要的参照指标。外资在做项目收益率模型时,往往会与国际大都市对比。  贺志蓉表示,中国投资市场总体稳定,资产价值水平仍处于较坚挺的水平,一线城市的优质甲级写字楼净资本化率为3%-4.5%,高于东京、柏林等城市。  受多重因素影响,深圳甲级写字楼租赁市场增速放缓,2018年全年租金增速为-0.6%。林楚洲认为,“2018年-2021年,我们预计深圳的新供应量将超过600万平,其中超过一半在前海,2019年空置率将暂时升高至29%。”  不过他对后市依然有信心,“前海虽拥有深圳最大的新增供应,超过200万平方米,但大部分将被业主留作自用。作为深圳未来的CBD,预计随着新基建的建成,收益率会逐步提高,投资者可以期待较长期的资本增值。而深圳全市过剩的库存将很快被市场消化,我们预计未来五年深圳写字楼平均租金将继续稳步上升,每年约5%。”  整体而言,林楚洲认为,目前是深圳写字楼市场迎来整栋交易的机遇。而目前在国内,物业整售、大宗交易往往出现折价。  博时资本风控合规部高级风控经理刘玄告诉记者,“国内买整宗物业打折偏低,不管保险还是信托,很多投资机构没有长期的运营团队,它们的资金都有时限,要预留风险空间和收益空间,所以价格上不去,而国外的资金期限时间能拉得比较长。”  林楚洲表示,商业物业投资和住宅不一样,住宅买来还能自己住,但国内基金无法做到这一点,它们大部分的期限是3-5年,最长7年,就一定要退出。

    2019-05-05

  • 季度报告 | 2019年Q2上海写字楼市场研究

    本期推出CAIC重磅研究成果《2019年Q2上海写字楼市场回顾及展望》,该报告从宏观市场、租赁市场、销售市场、未来展望四大部分对第二季度上海写字楼市场做了全面解析。宏观市场2019年Q2经济增长总体平稳,第三产业比重提高2019年Q2上海市经济增长总体平稳,2019年Q2,上海市实现地区生产总值8102.66亿元,比去年同期增长5.3%。第三产业增加值 5660.25 亿元,增长 8.1% 。第三产业增速高于 GDP 增速。从投资端来看,房地产投资额同比增长 4.2% ,写字楼投资同比下降 1 个百分点,写字楼投资放缓。租赁市场新增供应、净吸纳量、空置率2019 年第二季度共 9 个项目,总计 50.7 万㎡的新增供应入市。这些项目分别为位于核心商务区的古北 SOHO 和位于非核心商务区的北外滩来福士东塔、静安国际中心等 9 个项目,新增供应主要集中于非核心商务区。尽管租赁活跃,但大量新增供应使整体空置率继续保持高位。2019 年 Q2全市空置率 18.5%,环比上升 2.8%。主要由于非核心商务区空置率提升。核心商务区空置率降至12%,非核心商务区空置率环比上升 6.1 个百分点至 28.2%。季内全市净吸纳量共计11.10万㎡,环比下降 42.6%。从细分市场来看,非核心商务区吸纳量贡献 61.3%,净吸纳量为 6.8 万㎡,环比下降 64.7%。核心商务区净吸纳量 4.3 万㎡,环比回升 39.8%。平均租金2019 年 Q2 由于经济存在不确定性,加之大量供应和持续的租户市场背景下,项目去化周期/租户决策周期进一步拉长,同时业主在谈判中作出更大让步。2019 年下半年预计入市的项目体量依然庞大,租金预计短期内回弹无力。新增供应2019年第二季度共9个项目,总计50.7万㎡的新增供应入市。这些项目分别为位于长宁的古北SOHO、虹口的一方大厦和北外滩来福士东塔,东外滩的光大安石中心,前滩商务区的晶耀前滩1/2/6号楼以及不夜城商务区的静安国际中心等。2019Q2新增供应(部分)主要租户成交2019 年 Q2 ,租赁成交比较活跃的三大行业为专业服务业、金融业和 TMT 企业。此外,国际品牌零售业务在沪积极扩张,驱动其对写字楼的需求,瑞士莲及阿玛尼等零售企业在第二季度分别承租浦东泰康保险大厦及会德丰国际广场。2019Q2主要租户成交(部分)其他租赁成本物业费、免租期及空调费等均会影响租赁成本,考虑其他租赁成本对租户决策及业主方调整其租赁策略均有重大意义。当前全市免租期多为 1-2个月。大连路商务区、曹家渡商务区、浦东世博商务区、大虹桥商务区及南京东路商务区所给予的免租期较长平均约为 2.5-3 个月左右。主要原因在于部分商务区存在空置率较高、新增供应较大。中介佣金全市甲级写字楼项目的中介佣金以 1-1.5 个月净租金为主。核心商务区甲级写字楼项目的中介佣金分布集中,佣金波动区间较小,基本维持在 1 个月净租金。非核心商务区甲级写字楼项目的中介佣金波动分布相对分散,佣金波动区间较大,最高可达 2.5 个月净租金。起租期整体来看,全市主要商务区甲级写字楼物业起租期以 2-3 年为主。从子市场来看,花木、莘庄、浦西世博等起租期门槛较高,由于商务区内行业集中度较高,产业链及上下游合作关系稳定,业主倾向于更高的免租期门槛。销售市场大宗交易2019 年 Q2 上海大宗交易仍保持活跃,成交金额达 236 亿元。但由于受到中美贸易局势走向的不确定性等多重因素影响,预计2019年下半年投资市场有所放缓,市场上可成交的项目谈判周期延长,大部分投资者开始采取观望态度。|典型案例Brookfield 以人民币 105.7 亿元从绿地香港收购了绿地黄浦滨江项目的三座写字楼以及建筑面积为 79,296 平方米的零售部分。该项目位于黄浦 区,靠近十三号地铁世博会博物馆站。散售市场上海办公散售市场整体供需与上季度持平, 2019 年以来供应及成交规模与去年同期相比均出现大幅下降,主要来源于非核心区推盘量及成交量下降。本季度全市成交 32.4 万 ㎡,主要集中在静安、青浦、嘉定、闵行、浦东等区域。未来展望土地市场本季度供应 7 幅涉办用地,共计 43.9 万㎡,环比上升 16.8%;成交 4 幅涉办用地,共计 17.3 万㎡,环比下降 57.8%;成交均价为 23297 元/㎡ ,环比下降 7.9%。分区域来看,长宁本季度成交 2 宗涉办土地,其中长宁天山板块及北新泾板块各成交 1 宗涉办用地,中标人分别为金亨集团有限公司及春秋航空。闵行及宝山各成交 1 宗涉办土地,中标人分别为上海市闵行区产业引导投资管理有限公司及临港集团。未来供应下半年预计 74 万㎡写字楼项目入市,集中在前滩、后滩及徐汇滨江商务区。未来五年内预计 651 万㎡写字楼项目入市,前滩及古北虹桥商务区均有超过 50万㎡供应。本文来源:克而瑞资管。克而瑞资管(CAIC):作为国内领先的房地产大数据应用服务商,克而瑞于 2019 年初开启了存量资产市场的深度布局。自此,克而瑞资管立足行业前沿、广聚业内专家,为存量时代赋能,一道开启中国真正的资管时代!与此同时,克而瑞资管通过大量扎实、专业的研究成果树立了在资管领域的高度与深度。版权声明:本文旨在传播优质内容,版权归原作者所有。如有侵权,请联系后台删除!上海产业园区招商项目推荐:上海自贸壹号生命科技产业园:医疗器械专业服务型园区上海自贸壹号生命科技产业园位于上海自贸区的核心区——外高桥保税区巴圣路160号,是上海自贸区·外高桥保税区内少有集办公、展示、科研、中试、生产为一体的医疗器械专业服务型园区。园区依托天然的“自贸+保税”叠加政策优势,在医疗器械上市许可持有人(MAH)制度下,打造上海市生物医药保税研发中心及医疗器械产品CRO+CDMO+CSO技术创新服务园区。招商热线:400-1620-628.

    2019-09-17

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