中工招商

推荐房源 更多长沙房源 >>

委托需求

专属高级顾问为您服务

请选择
请选择
请选择

办公指南

  • 武汉写字楼市场——从蓝海到红海的转变

    近日,全球领先的房地产服务商戴德梁行举办武汉写字楼沙龙。邀请各地产行业负责人就如何高效的挖掘客户,把握写字楼客户需求这一话题进行分享与探讨。戴德梁行中国区写字楼部主管及高级董事沈洁表示:“虽然目前面临的市场十分严峻,但武汉的城市活力毋庸置疑,从各方指标来看武汉在华中的地位以及企业活力度依旧保持前列。”武汉写字楼市场现状回顾武汉写字楼市场第一季度的表现情况,全市新增供应量环比基本持平,核心城区新增项目主要分布于武汉CBD板块。同时,全市整体吸纳量小幅下降,市场处于底供应量的去化周期。▲武汉整体写字楼空置率和净吸纳量分析及预测,数据来源:戴德梁行写字楼部▲武汉甲级写字楼空置率和净吸纳量分析及预测,数据来源:戴德梁行写字楼部本季度整体写字楼平均租金甲级项目相对稳定,入市乙级写字楼宇由于位处非核心区域,租金水平普遍较甲级写字楼存在一定差距。▲武汉市写字楼租金水平分析及预测,数据来源:戴德梁行写字楼部本季度光谷、汉口沿江和中南中北商务区的成交量超过1.3万平方米。在多个大面积成交的带动下,汉口沿江商务区成交环比增幅较大,区域活跃度高。相比之下,其他核心商务区本季度去化表现相对低迷。▲2018Q4 2019Q1重点甲级写字楼租赁去化分析,数据来源:戴德梁行写字楼部随着武汉在国家发展战略中地位的提升,本季度国内非本地企业表现依然最为活跃,其中北京、上海和深圳三大一线城市仍为成交租户企业的主要来源地。相对,本地企业租赁需求环比有所减少,外资企业仍以扩租和搬迁需求为主。各行业成交占比趋于平均,房地产和金融业活跃度均有所增长。咨询服务业依然是成交占比最高的行业之一,但在经济下行压力影响下,其活跃度有所降低。戴德梁行武汉写字楼部助理董事沈翔同时分享到,随着我国人口老龄化的加速以及人们对美好生活的追求,大健康产业孕育着超十万亿的市场,已然成为当今最具发展潜力的产业,未来10年将是大健康产业的黄金十年。武汉,新一线城市写字楼市场新战场根据最新一年的170个商业品牌数据、19家互联网公司的用户行为数据及数据机构的城市大数据而得出的新一线城市排名中,武汉以80.73的得分位居榜单第四。同时,依照戴德梁行写字楼部对于各新一线城市甲级写字楼租金的统计情况显示,2019年第一季度武汉甲级写字楼月租金水平以121.9元/平方米/月的较高水平名列前三甲。▲各新一线城市2019Q1甲级写字楼租金(元/平方米/月),数据来源:戴德梁行写字楼部从全国新一线城市整体市场情况来看,目前各城市均面临整体供应量偏大且未来供应量居多的双向压力。以武汉为例,截止2019年一季度,持有型甲级写字楼市场存量为144万平方米,预计到2022年,全市未来新增供应将达到148万平方米。沈洁说到:“从未来市场发展来看。无论是从写字楼产品、租金、租户组合、产品结构,武汉市场应该与上海市场进行比较,了解上海目前所发生的就会明白武汉未来的发展方向应该如何优化。”武汉写字楼现状,满城CBD起源——1996至2004平均租金:40-50元/平方米/月代表楼宇:武广福布斯、泰合广场特点:开始有标准写字楼产品入市,扭转武汉商办市场只有商住楼的局面,但市场需求有限,新增需求较为缓慢。双核——2005-2010平均租金:90-110元/平方米/月代表楼宇:新世界中心、新世界国贸特点:随着有实力的开发商开始进入武汉办公楼市场,供应呈现稳步增长,同时品质也有一定提升。多核——2011年以后平均租金:120-150元/平方米/月代表楼宇:企业中心系列、长城汇、越秀财富中心特点:2011年开始,武汉办公楼市场开始进入快速成长阶段。写字楼经历了硬件-高度-智能化-服务蜕变过程。沈洁谈到:“任何一个城市的写字楼市场都是从单核向双核再到多元化的发展,各个区域在对于自己的楼宇经济、招商以及产业方面的投入力度将会逐渐加大,这是正常的市场发展规律,武汉亦是如此。”多维应对蓝海到红海的市场转变面对已经变化的市场,对于客户的挖掘我们需要主动适应变化,提升竞争力。1.满足客户的关注点写字楼产品建议根据项目所在地段,相对的行业导向,目标客户的喜好来进行调整,对于客户需求进行全方面关注。对于不同行业的性质规律,我们做了以下的梳理及判断:同时,客户对于写字楼的关注主要可以按以下类别进行划分:2.写字楼产品发展趋势符合市场需求戴德梁行中国区写字楼部主管及高级董事沈洁表示:“以千禧一代的客户需求为代表,伴随科技变革及竞争环境的白热化,智能、效率、健康、合作、多样性等关键词将成为办公未来趋势的标签”写字楼整体发展趋势呈现出建筑与城市智能化、绿色、以人为本、生态/开放共享、空间联合、复合功能相结合的局面。整体市场从更“智能”到更“智慧”。▲写字楼发展趋势,数据来源:戴德梁行写字楼部面对如此激烈竞争的市场,也许额外的加码不会迅速而直接的带来写字楼租金的溢价,例如LEED认证,WELL认证等,但是对于潜在客户的特殊需求也许会有意向不到的匹配导向。与此同时,增加人性化、智能化建设,在提升运营管理的同时,牢牢增加客户粘性。以上海光大安石中心为例,在写字楼内打造了以Well Being社区为理念的社群空间,其中包括生态社群、空间预定、企业服务、智慧物业及智能门禁等多方面的服务,打造以人为本的写字楼社区生态运营空间。除此之外,写字楼生态体系的设计以及更加开放胸怀反哺城市的共享空间,创新的产品与配套设施,也将有助于打破写字楼内原有的租户界限,丰富办公空间格局。3. 新时代高效的客户挖掘受中美贸易战的影响,从去年开始写字楼整体市场就已经收到了一定的波动。沈洁表示:“也许我们没有办法左右市场及政策的变化,但是我们可以提前遇见未来竞争,把握市场,同时做出快速反应。”当市场需要并时机合适的时候,我们建议可以采取如下措施:针对优质企业提前申请落税优惠快速反应调整租金,降价提佣商务条款灵活,提升装免期签订长租约,抵抗市场风险与此同时,活动现场来自中信泰富、武汉中央商务区、新世界及中赫品创的各位领导嘉宾也就“面对大量新增供应楼宇如何突围”,以及“如何提高客户粘性,有效提高租金坪效”等话题共同进行了深入的探讨。戴德梁行武汉写字楼及企业服务部主管及高级助理董事罗杨兰表示:“去年到今年,从戴德梁行写字楼成交量和完成的几宗行业大单来看,武汉市场需求仍是在增长的,而我们在做的,是正确挖掘和引导客户的需求,并帮助业主迅速做出响应。无论蓝海还是红海,只有从客户的需求出发,解决客户的难题,项目就会有好的市场表现。服务没有捷径,而我们一直在努力”戴德梁行中国区写字楼部主管及高级董事沈洁表示:“武汉的发展商无论从产品要求、写字楼招商、还是楼宇运营都有着独到的想法和先进的理念,很高兴看到武汉写字楼市场的活跃度如此之高,戴德梁行武汉写字楼团队丰富的市场经验,将助力武汉发展商并一起见证武汉写字楼成熟市场的到来。”

    2019-05-29

  • 写字楼市场仍是深圳物业投资最活跃板块

    虽然深圳写字楼市场空置率上升且租金下降,但在机构眼中,其投资价值仍然具备。  “深圳是大湾区发展规划中的核心城市,经济增长快、新兴产业崛起,深圳的房地产市场已具备成为国际机构投资者下一个门户城市的条件。”高力国际资本市场及投资服务部华南区董事林楚洲指出。  他认为,“大湾区的发展和当前国内资金紧缩是国际投资者进入中国新门户城市深圳的最好时机,随着越来越多的外国机构投资者进入深圳,大宗交易市场的活跃度也将在未来几年内增加,迎来整栋投资新机遇 。”  高力国际中国区估价及咨询部执行董事贺志蓉对记者表示,写字楼市场仍是深圳物业投资市场最活跃的板块。  外商投资中国房地产,通常采取收购商业或住宅发展用地,然后开发物业出租或者出售;或收购已开发物业,以此产生租金收入这两种投资方式。  然而,无论是哪种,深圳写字楼当下的市场情况均存在颇大的不确定性,使投资者在决策前多了一些踌躇。  今年一季度,深圳甲级写字楼空置率继续上升,供应量大但吸纳量不足,租户主动撤离或缩小租赁面积,福田中心区多个写字楼租金出现跳水。  林楚洲表示,“2018年下半年,我们观察到一些公司从福田CBD撤离,金融公司开始在传统的科技公司南山占据一席之地,平均租金节省22%,科技公司正在迁往宝安区,这是一个新兴市场,租金比市场平均水平低15%。”  即便市场如此,但投资界依然认为深圳写字楼是最受欢迎的投资标的。  深创投不动产基金管理公司投资部总监江南告诉记者,“资本在不同阶段的资本表现不一样,譬如说孵化阶段、投资阶段,适合不同投资机构,但整体还是要看资本化率和NOI。”  资本化率是房地产年租金收益与其价值或者价格的百分比,近似收益率。  第一财经了解到,在办公楼大宗成交中,资本化率是个重要的参照指标。外资在做项目收益率模型时,往往会与国际大都市对比。  贺志蓉表示,中国投资市场总体稳定,资产价值水平仍处于较坚挺的水平,一线城市的优质甲级写字楼净资本化率为3%-4.5%,高于东京、柏林等城市。  受多重因素影响,深圳甲级写字楼租赁市场增速放缓,2018年全年租金增速为-0.6%。林楚洲认为,“2018年-2021年,我们预计深圳的新供应量将超过600万平,其中超过一半在前海,2019年空置率将暂时升高至29%。”  不过他对后市依然有信心,“前海虽拥有深圳最大的新增供应,超过200万平方米,但大部分将被业主留作自用。作为深圳未来的CBD,预计随着新基建的建成,收益率会逐步提高,投资者可以期待较长期的资本增值。而深圳全市过剩的库存将很快被市场消化,我们预计未来五年深圳写字楼平均租金将继续稳步上升,每年约5%。”  整体而言,林楚洲认为,目前是深圳写字楼市场迎来整栋交易的机遇。而目前在国内,物业整售、大宗交易往往出现折价。  博时资本风控合规部高级风控经理刘玄告诉记者,“国内买整宗物业打折偏低,不管保险还是信托,很多投资机构没有长期的运营团队,它们的资金都有时限,要预留风险空间和收益空间,所以价格上不去,而国外的资金期限时间能拉得比较长。”  林楚洲表示,商业物业投资和住宅不一样,住宅买来还能自己住,但国内基金无法做到这一点,它们大部分的期限是3-5年,最长7年,就一定要退出。

    2019-05-05

  • 南太云创谷丨精端美学设计,丈量人文高度

    “我相信有情感的建筑。“建筑”的生命就是它的美,这对人类是很重要的。”——路易斯·巴拉干(墨西哥著名建筑师)只有当文化和设计感并存,建筑的精髓才能得以实现。而往往关注细节,才能臻于完美。所谓“见微知著”,一座产业园区呈现给人的品质和感知,亦是在于细微。南太云创谷,坐落于拥有863亿投资规划的高新技术产业基地核心——光明凤凰城,总建筑面积约33万㎡,集研发办公、人才宿舍、综合配套等多种业态于一体,开创国际科技产业集聚新纪元,加速世界级产业布局新征程。南太集团希望能够以一座凝聚匠心精工与细节考究的建筑,来刷新人们对于产业园区的新体验。光明“第一颜值”的门面标识如果说建筑是一种文化,立面就是这种文化最直观的体现。南太云创谷的五栋科技感产业办公建筑楼栋别出心裁地融入了“云”的概念。云,代表着流动、柔和以及梦幻的象征意义,在外立面的设计上摒弃分明的棱角,采用全玻璃单元式时尚科技云铝板+玻璃幕墙材质;以动感华丽的夜景灯光形成动态流线,让整个建筑群看起来更时尚、柔和。低密度大型生态科技园林南太云创谷景观面积约85381㎡,将人文情境巧妙融合,展示探索、科技和文化之旅,三大主题对应的“探索”、“幻彩”与“涌动”情景园林,以简洁大气的现代风格打造国际化产业智慧综合体园区。设有沿茅洲河环形健康跑道,将办公园区和公寓区链接到滨河开放共享的绿化景观带,让建筑和周边环境达到人与自然的完美交互,整体推动“生态、智慧”落地,刷新工作和生活新体验;建筑顶层覆土营造的花园屋顶让人在办公之余悠享繁花绽放和彩蝶纷飞;草坪、长廊、绿道等公共空间都装饰有标志性极强的科技感雕塑及标识导视,让人、建筑、环境三者之间的关系更为和谐;园区内的雕塑、小品极具趣味和科技感,高度契合了整个园区的“高科技”精神内涵。挑高入户大堂 尊塑企业形象入户大堂,是彰显一个企业对外展示自身品味和抱负的最佳牌面。南太云创谷从空间尺度、服务配套、艺术共性等层面,塑造层高高达9米的舒适奢阔大堂,为客户提供极致尊崇的商务仪式感。一层幕墙采用全超白豪华玻璃,透光率更高,使整个大堂环境更为明亮;在此宾客往来,刷高企业形象身段,彰显高雅品味。LOW-E玻璃幕墙& VRV空调和新风系统在办公区,南太云创谷园区采用1.5米大尺度的落地LOW-E玻璃幕墙,整体建筑风格时尚大气,光彩夺目。既能眺望远处的城市山景,又能观赏楼下的园林,为办公增添无限的生态景观。LOW-E玻璃幕墙能有效隔绝外部噪音,降低室内辐射。并且具有较高的可见光透过率,能保障室内采光充足,减少用灯能耗。;在屋顶配置有自动擦窗机,轻松搞定幕墙清洗,大大提升玻璃拆换的便捷性;每一个办公楼栋都针对高温潮湿的气候配置了衡温衡湿VRV空调,形成自然新风,提高办公室内空气质量。超强“海绵城市”,打造会呼吸的下沉广场可圈可点的是,南太云创谷园区精心融入了“海绵城市”的绿色生态理念。构建有完善的下凹式蓄水绿地、公共蓄水池、和污水处理系统,保证每一滴水都能循环使用;将低碳节约的环保理念应用到实处,将可持续性生态理念贯彻到底。精神和鸣 定义高端商务办公南太云创谷打造涵盖空间、设施、服务、应用的全场景研发办公模式,建面约100-2300㎡创智空间,根据企业不同成长周期进行户型空间设计和场景搭配,塑造多类型空间组合。双核心筒6部电梯高配置,打造便捷高效的竖向“交通”体系,大大提升企业办公效率;公共区域全WIFI覆盖,不再为寻找信号和索要密码而困扰;办公区门禁采用智能人脸识别系统,有效提升安防保障;地下车库也充分应用了科技智能化成果。停车场内设有自动缴费系统、车位智能引导系统以及一氧化碳、二氧化碳检测联动空调调节系统,对进出停车场的停泊车辆进行有效引导和管理,解决停车难找车难问题,提高使用满意度;各栋办公泛入户大堂可便捷直达办公和公寓的每一层。独特的光导管设计结构也能将自然光引入地下车库,有效节约能源。别致公寓 凝于心著于行配套轻奢都市人才宿舍,南太云创谷立足精神层面的人文关怀,营造温馨舒适的归家体验。入户大堂采用门户式灯光设计,并打造精致优雅的入户花园;首层全空间架空层,与鹅颈水湿地公园仅一路之隔,营造出生趣盎然的活动花园;阔绰3.3米层高,室内大阳台大开窗,通风透亮,愉悦身心;配备有可视对讲、智能门锁等智能家居设备,预留卫生间智能马桶、智能窗帘的扩展空间,提升现代化居住体验。用材考究 精益求精更臻于完善在石材的用料上也是经过千挑万选,精细考究是南太云创谷给时代的答案。最终决定运用纯黑麻花岗岩、中灰色麻花岗岩、卡奇诺金花岗岩这三种原生荔枝面石材,并将三种石材进行拼铺设计;轻轻抚摸,既能感受到艺术雕刻般的鬼斧神工。又能切身体会到原始山石的厚重,以及回归自然的本真。一切伟大的设计,都始于对细节的追求现代、时尚、科技、人文源于一次又一次的一丝不苟一墙一瓦,一廊一蔓城市绿脉、智慧园区从皮相到筋骨南太云创谷于细微之处诠释城市生活新美学

    2019-11-29

更多办公资讯 >>