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上海写字楼投资价值格局,正悄然改变...

2019-09-26 来源:环沪Club 403

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如今,陆家嘴金融城已经成为全球楼宇经济密度最高的区域之一。

近日,网上有传言称陆家嘴等区域出现办公楼“空置率”明显上升的情况,使得“空置率”成为热词。

陆家嘴办公楼空置率真的达到这么高了吗?

事实上,据数据显示,陆家嘴目前空置率约在13.7%,而并非传言的20%,但确实有上升的迹象

上海各区域空置率.jpg

那么,什么样的企业离开了陆家嘴?

他们为什么要离开呢?

金融企业离开陆家嘴.jpg

 我们可以看到:

1. 迁出企业以金融业的居多;

2. 迁出的“小业主”远多于“大业主”;

3. 因为“规模缩减”或“控制预算”而迁出的企业,远多于“规模扩大”或 “寻求更高品质”的企业;

4. 迁出地大多是“换区域”。

换句话说,政府管制和金融大环境影响(具体体现为银监会要求在沪非持牌银行撤出、P2P爆雷、中美贸易摩擦等),对陆家嘴的金融企业造成了很大的冲击。

同时,陆家嘴的高租金作为一个“筛选器”,能够把一些抗风险能力较弱、盈利能力不足的小型企业“踢”出区域。

  01 行业趋势  

一线城市商业地产,已然成为“投资避风港”

在房地产住宅政策被焦虑所笼罩,中央严控“房住不炒”,土地流拍、限制降价、去化困难……住宅地产回归居住属性。

同时受到国内整体经济形势不确定性与近年金融市场紧缩态势影响,相比二线城市商业地产市场更为稳健的一线城市,成为投资者倾向目的地。

各线城市投资机会关注程度.jpg

  02 大宗交易  

上海国内交投最为活跃,

优质写字楼为"投资优选"

随着中国存量地产时代的到来,加上境外资本的加速推动,北上广深等一线城市的大宗物业交易越来越火爆。

2019年上半年,大宗交易金额还是数量,上海均位列全国首位,是目前国内最成熟和活跃市场;上海19年上半年大宗成交总额达735亿元,同比上升82%。

2019-2019全国交易宗数TOP20城市.jpg

按大宗交易类型来看,在受访者对不同类型商业不动产关注度调研中,写字楼是最受市场追捧的业态。

大宗交易中各类型不动产的受关注程度.jpg

按大宗交易区域来看,新兴商务区伴随近年供应增多及可期收益回报,为上海主要交投区域。

新兴伤物语收益状况.jpg

  03 投资偏好  

上海新兴商务圈写字楼,正成为“投资首选"

2019年上半年,一方面受到新增供应持续高位影响,上海优质写字楼市场空置率上行,核心区价格下跌;另一方面,在科技创新产业推动下,上海非核心商务园区市场活跃,写字楼空置率下降,租金微涨。

尽管写字楼核心区凭借下调租金、翻新改造等方法极力挽留,依然不能完全打消租户将搬迁作为可能的考量方案。

上海写字楼需求整体向外围区域扩散。

快速发展的新兴商务区,城市建设的外扩和地铁轨道的不断延伸,促使企业考虑由核心CBD逐渐向选择更多、成本更低的新兴商务区搬迁,并推动这些区域内办公物业租金和资本值的上涨。

核心商务区与新兴商务区资本值.jpg

另外新经济形势下,中国经济结构调整的进一步推进,新兴产业的崛起,金融、科技、专业服务类中小企业迅猛发展,对于办公环境的更迭换代需求增长,同时考虑到成本因素,新兴区域优质写字楼自然成为更新换代的首选区域,这也是写字楼市场稳中有升的核心因素

此外,在企业承受范围内,企业拥有自己的写字楼,可在通货膨胀背景下,实现长期稳定的资产保值和增值

因此,新兴商务区的优质写字楼成为了投资的热点。

本文来源:环沪Club

本文转自:微信公众号@诺亚精选

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