如今，陆家嘴金融城已经成为全球楼宇经济密度最高的区域之一。
近日，网上有传言称陆家嘴等区域出现办公楼“空置率”明显上升的情况，使得“空置率”成为热词。
陆家嘴办公楼空置率真的达到这么高了吗？
事实上，据数据显示，陆家嘴目前空置率约在13.7%，而并非传言的20%，但确实有上升的迹象。
那么，什么样的企业离开了陆家嘴？
他们为什么要离开呢？
我们可以看到：
1. 迁出企业以金融业的居多;
2. 迁出的“小业主”远多于“大业主”;
3. 因为“规模缩减”或“控制预算”而迁出的企业，远多于“规模扩大”或 “寻求更高品质”的企业;
4. 迁出地大多是“换区域”。
换句话说，政府管制和金融大环境影响（具体体现为银监会要求在沪非持牌银行撤出、P2P爆雷、中美贸易摩擦等），对陆家嘴的金融企业造成了很大的冲击。
同时，陆家嘴的高租金作为一个“筛选器”，能够把一些抗风险能力较弱、盈利能力不足的小型企业“踢”出区域。
01 行业趋势
一线城市商业地产，已然成为“投资避风港”
在房地产住宅政策被焦虑所笼罩，中央严控“房住不炒”，土地流拍、限制降价、去化困难……住宅地产回归居住属性。
同时受到国内整体经济形势不确定性与近年金融市场紧缩态势影响，相比二线城市商业地产市场更为稳健的一线城市，成为投资者倾向目的地。
02 大宗交易
上海国内交投最为活跃，
优质写字楼为"投资优选"
随着中国存量地产时代的到来，加上境外资本的加速推动，北上广深等一线城市的大宗物业交易越来越火爆。
2019年上半年，大宗交易金额还是数量，上海均位列全国首位，是目前国内最成熟和活跃市场；上海19年上半年大宗成交总额达735亿元，同比上升82%。
按大宗交易类型来看，在受访者对不同类型商业不动产关注度调研中，写字楼是最受市场追捧的业态。
按大宗交易区域来看，新兴商务区伴随近年供应增多及可期收益回报，为上海主要交投区域。
03 投资偏好
上海新兴商务圈写字楼，正成为“投资首选"
2019年上半年，一方面受到新增供应持续高位影响，上海优质写字楼市场空置率上行，核心区价格下跌；另一方面，在科技创新产业推动下，上海非核心商务园区市场活跃，写字楼空置率下降，租金微涨。
尽管写字楼核心区凭借下调租金、翻新改造等方法极力挽留，依然不能完全打消租户将搬迁作为可能的考量方案。
上海写字楼需求整体向外围区域扩散。
快速发展的新兴商务区，城市建设的外扩和地铁轨道的不断延伸，促使企业考虑由核心CBD逐渐向选择更多、成本更低的新兴商务区搬迁，并推动这些区域内办公物业租金和资本值的上涨。
另外新经济形势下，中国经济结构调整的进一步推进，新兴产业的崛起，金融、科技、专业服务类中小企业迅猛发展，对于办公环境的更迭换代需求增长，同时考虑到成本因素，新兴区域优质写字楼自然成为更新换代的首选区域，这也是写字楼市场稳中有升的核心因素。
此外，在企业承受范围内，企业拥有自己的写字楼，可在通货膨胀背景下，实现长期稳定的资产保值和增值。
因此，新兴商务区的优质写字楼成为了投资的热点。
本文来源：环沪Club
本文转自：微信公众号@诺亚精选
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